《廣東省自然資源廳關(guān)于無(wú)居民海島使用權(quán)市場(chǎng)化出讓辦法(試行)》近日公布，明確廣東無(wú)居民海島使用權(quán)可通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式市場(chǎng)化出讓，并將于5月10日起實(shí)施，這讓海島“買賣”的話題再度升溫。

“島主”可領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

根據(jù)《辦法》，要晉升“島主”流程不少，也并不意味著可以在島上隨意進(jìn)行建設(shè)。

《辦法》規(guī)定，旅游娛樂(lè)、交通運(yùn)輸、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、漁業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用島，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)化方式出讓無(wú)居民海島使用權(quán)。縣級(jí)自然資源主管部門將負(fù)責(zé)組織開展無(wú)居民海島出讓前期工作，并編制出讓方案和無(wú)居民海島使用權(quán)價(jià)值評(píng)估報(bào)告。其中，出讓方案包括開發(fā)控制性指標(biāo)和利用要求、生態(tài)保護(hù)、自然岸線保護(hù)與整治修復(fù)要求等。

省級(jí)自然資源主管部門將負(fù)責(zé)審核、審批無(wú)居民海島使用權(quán)市場(chǎng)化出讓方案、具體組織實(shí)施無(wú)居民海島使用權(quán)市場(chǎng)化出讓活動(dòng)，受省人民政府委托，辦理用島批復(fù)手續(xù);廣州、深圳市則繼續(xù)行使省級(jí)無(wú)居民海島使用審批權(quán)限。

在經(jīng)歷申請(qǐng)人提交開發(fā)利用方案和項(xiàng)目論證報(bào)告、材料審核和組織實(shí)施市場(chǎng)化出讓活動(dòng)、辦理用島批復(fù)手續(xù)等一系列具體流程后，無(wú)居民海島使用權(quán)人可按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有關(guān)規(guī)定，向海島所在地的縣級(jí)以上不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理無(wú)居民海島使用權(quán)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

國(guó)內(nèi)26個(gè)海島被“買下”

除了廣東省，山東、海南、浙江都曾發(fā)布針對(duì)本省的無(wú)居民海島市場(chǎng)化出讓方案。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，2011年至2017年，共有26個(gè)無(wú)居民海島拿到了不動(dòng)產(chǎn)登記證，其中25個(gè)是以審批出讓的方式出讓，1個(gè)是以招拍掛的方式出讓。這些無(wú)居民海島的用途主要為旅游娛樂(lè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等，其中旅游娛樂(lè)所占比重最大。

20多年投入38億元，換來(lái)年收入12億元——旅游業(yè)界格外推崇的蜈支洲島，已經(jīng)成為我國(guó)無(wú)居民海島開發(fā)的成功樣本。在當(dāng)?shù)卣疀](méi)有投入大量資源的情況下，依靠外來(lái)的社會(huì)資本，蜈支洲島從一個(gè)荒涼的無(wú)人小島變成了一個(gè)5A級(jí)旅游勝地。

海島旅游很誘人，但開發(fā)海島、吸引游客卻不是一件容易的事。

2011年11月11日，我國(guó)第一個(gè)公開拍賣的無(wú)居民海島——浙江大羊嶼島以2000萬(wàn)元的價(jià)格被寧波一家企業(yè)購(gòu)得50年使用權(quán)。這是國(guó)家海洋局公布的首批176個(gè)可開發(fā)無(wú)居民海島中首個(gè)公開出讓使用權(quán)的無(wú)人島，定位為“游艇業(yè)為主的高端休閑度假島”。但這座海島拖了近3年才動(dòng)工開發(fā)，計(jì)劃投資金額為5億元，但目前仍未能完成初步施工。

“在海島上做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很難，潮汐、臺(tái)風(fēng)等都會(huì)隨時(shí)中斷工程，運(yùn)輸砂石、通水電、建碼頭等施工成本比陸地上高三到五倍。”一位從事海島開發(fā)的知情人士透露。

初期投資巨大、生態(tài)環(huán)境敏感、建設(shè)難度大、收回投資周期長(zhǎng)……如果沒(méi)有足夠的資金和供應(yīng)商支持，海島旅游的生意難以為繼。在國(guó)內(nèi)多省，“島主”最長(zhǎng)只能當(dāng)50年，這期間能否收回投資還是個(gè)未知數(shù)。

國(guó)外海島成國(guó)人新“領(lǐng)地”

目前，國(guó)內(nèi)尚無(wú)繼浙江大羊嶼島之后的海島拍賣第二例。不過(guò)在阿里拍賣、京東拍賣等平臺(tái)，國(guó)外的海島近年來(lái)成為最熱門的拍品之一，不乏成交案例。

在阿里拍賣上搜索，可以發(fā)現(xiàn)今年共有5個(gè)島嶼參與了競(jìng)拍，分別位于溫哥華、蘇格蘭和斐濟(jì)，其中斐濟(jì)第二大島“海洋之心”在3月3日以500萬(wàn)元成交。

買個(gè)海島只需要500萬(wàn)元?其實(shí)并非如此。

記者了解到，“海洋之心”無(wú)任何配套，買家購(gòu)買的只是89年的租賃使用權(quán)。租賃成本每個(gè)月2000美元，租期89年，租金共213.6萬(wàn)美元。另外，額外支付的費(fèi)用還包括實(shí)地考察保證金10000美元、律師費(fèi)10000美元、過(guò)戶稅40000美元、注冊(cè)當(dāng)?shù)毓举M(fèi)用12000美元，交割時(shí)還要支付傭金6%。如果按照6.73的美元對(duì)人民幣匯率計(jì)算，想要在“海洋之心”當(dāng)89年島主，最低的花費(fèi)是2009萬(wàn)元人民幣左右。若要開發(fā)為度假島，所需費(fèi)用更是難以估算。

隨著國(guó)人逐漸富裕，海外房產(chǎn)甚至是島嶼成了消費(fèi)投資的新選擇。送拍機(jī)構(gòu)龍騰公司工作人員介紹，購(gòu)買海島可以作為移民的一個(gè)條件，因此詢問(wèn)相關(guān)問(wèn)題的競(jìng)拍者非常多。

拍賣專家提醒，競(jìng)拍海島后如果用作私人島嶼還算簡(jiǎn)單，但“島主”如果想做旅游開發(fā)就非常復(fù)雜，法律風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬、當(dāng)?shù)氐耐顿Y稅收政策等問(wèn)題都需要關(guān)注。