涉及多家銀行

“去年僅有一家銀行做‘二抵貸’業務，今年陸續放開了，已經達到4-5家，”擔保公司人士陳陽(化名)稱。陳陽向北京商報記者表示，北京地區的多家商業銀行已經悄然放開此項業務，其中不乏國有大行、股份制銀行等商業銀行，且利息水平較之前更低。

“新拿到房本的用戶可以進行‘二抵貸’操作，只要房本到手滿3個月即可，從年化利率來看，新房本‘二抵貸’的年化率在5.2%-6%。”陳陽提到。

值得一提的是，陳陽表示，對于貸款額度和期限可以做成“類似房貸按揭”的模式，貸款金額可超過100萬元，貸款期限最長可達25年。

對于貸款類型，陳陽表示，屬于經營貸，可以自行注冊一個殼公司(要求借款人為法定代表人、實控人)，如果自己無法注冊，貸款中介也可以提供為用戶注冊公司、到放款貸款“一條龍”服務。對于資金流向，該貸款中介表示并無要求。而此前有很多用戶借此來填補首付的空白。

對于陳陽的說法，北京商報記者也采訪了對應的商業銀行。該銀行信貸人員一直反復強調，目前一直做不了“二抵貸”，而且市面上承認“二抵貸”的銀行也很少。

北京商報記者以貸款者的身份又咨詢了多家貸款機構，多位貸款機構人士向記者隱晦反映了可以進行“二抵貸”操作，但每家借款的方式又有所不同，據一位貸款機構人士透露，他們也可以做新拿到房本的用戶只要按揭還款18個月，就可以進行“二抵貸”借款，利率最低可以做到4.75%-5.5%左右，住宅房最高房產價值的70%，再減去沒有還清的按揭貸款，剩余資金就是可以放貸的額度。

“組合貸”模式增額度

北京商報記者在調查中還發現，不少房產中介為了掩人耳目，還引入了“組合貸”模式，并假借“信用貸”之名繼續活躍在房產交易市場，提高貸款人的額度。

一位貸款中介表示，用戶房屋本身的估值達不到預期的借款效果，可以采用“組合貸”模式，他也提到，比如200萬元的所需額度被分成了兩步進行實施，第一筆是根據用戶本人400萬元房產估值初步計算“二抵貸”后可貸款的150萬元額度;另一筆則是根據“信用貸”向銀行申請的額度。

據該中介介紹，“如果用戶急需用錢，200萬元的借款額度也可以湊齊，除了150萬元原有的‘二抵貸額度’外，50萬元可以做成信貸，而信貸就是正常的銀行利息，貸款50萬元分三年還清。”但實際能不能拿到信貸額度對用戶也有相應的標準，借款人在北京地區沒有其他房屋貸款就可以申請。該人士還透露，申請通過后，可以直接安排銀行信貸人員進行面簽。

除此之外，貸款中介還可以“暗箱操作”去提高用戶房屋評估的實際額度。據另一位貸款中介人士介紹，首先在評估環節會幫用戶盡量跟評估所溝通，讓評估所盡量在每平方米的單價上抬高額度，從而提高總值。其次，貸款機構走的是銀行“綠色通道”，最后能貸的額度更高。

據他透露，貸款機構與商業銀行公對公之間是有合作的，當記者詢問是和哪家銀行合作時，上述貸款機構人士表示，“我們與大的銀行都合作過，國有行、股份行都有，小銀行雖然也合作，但首選還是跟大銀行合作，因為大銀行的政策比較穩定，資金比較充足”。

需管控資金流向

在一位不愿具名的分析人士看來，部分“二抵貸”資金直接流向房產，無疑存在變相加杠桿，這屬于一種違規的現象，此類現象目前仍處于監管的真空地帶。

不過，諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐提到，房產二次抵押在北京是不允許的，有些銀行私自做這項業務有可能是為了從中賺取業務費或者利息。房屋二次抵押,由于房產本身有抵押債務,所以再次抵押的風險會比較大,因為房產的歸屬只會屬于一方,如此三方,抵押房會負擔比較大的風險。萬一出現債務逾期償還或者無法償還的問題，后續房產的歸屬解決問題則會比較麻煩。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認同“二抵貸”風險高的觀點，他對北京商報記者表示，“二抵貸”的風險主要在于：盲目放開此類貸款，導致對于此類抵押品審核不嚴，對于償債方面的能力也是缺乏審核的。此外，類似貸款后的資金若是流入房地產領域，相關銀行也容易被追責。

北京商報記者從北京地區多家銀行處了解到，包括工商銀行、招商銀行、興業銀行、廣發銀行、民生銀行、浦發銀行、中信銀行在內的多家商業銀行均表示近期未上調房貸利率。依然是首套房較基準利率上浮10%，非首套上浮20%，沒有變化。“目前北京地區房地產市場比較平穩，房價已經很久沒有較大的波動。”一位銀行信貸人士對記者表示。嚴躍進強調，“當前房地產市場確實已進入到嚴管控階段，所以資金方面更是需要積極進行管控”。