資本“圈地”長租公寓推高房租?

北京房租漲聲一片，已有住房租賃企業被約談;廣州價格相對平穩，深圳房租今年持續上漲

日前，北京房租漲價的消息引發公眾關注，輿論矛頭直指資本搶灘長租公寓市場，自如、蛋殼等長租公司開展了“搶房源大戰”，助推了上述城市房租暴漲。

而記者實地調查發現，目前廣州租房市場價格還比較平穩，盡管有小幅上調，但并未出現暴漲現象。業內專家指出，在資本的加持下，長租行業目前處于快速擴展階段，也給租賃市場帶來一些局部的波動，但由于長租市場所占的份額還非常小，并不足以對租房市場產生整體性的影響。專家建議，長租市場的長遠有序發展還有賴政策的進一步細化與規范。

搶房大戰?北京房租同比上漲15.5%

以北京為代表的一線城市房租正在刮起一陣“漲價”風。根據貝殼研究所整理的數據顯示，以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量，北京的整租平均租金同比增長了15.5%，部分小區從去年年末一路走高，截至7月30日漲幅已近40%。此外，2018年北京租金絕對值達每月每平米76.1元，在全國位列第一。

對此，部分業內人士將矛頭直指鏈家自如和蛋殼公寓。自如和蛋殼兩大長租公寓資本運營方“天價搶房源”的消息不斷見諸各大自媒體，有專家直指當下租賃市場超過一半的房源已經被各種租賃代理機構壟斷，而最大的租賃代理機構已經控制了幾十萬套房源，中低端房源被中介整合包裝成中高端租賃房屋，助推房租上漲。

針對長租公寓哄抬房價的市場輿論，8月17日，自如對外回應稱，該事件系不實傳聞，不存在參與市場不良競爭、哄抬房租的行為，公司有著嚴格的系統化的收出房價格控制體系，不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。

針對有些住房租賃企業盲目漲價的情況，17日，北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

現場調查 廣州租房市場價格相對平穩

盡管一線城市租金暴漲輿論四起，但記者走訪發現，廣州房租價格一直比較平穩。

記者從市中心五羊邨附近的一家中介門店了解到，離地鐵站大概十分鐘的路程，兩居室月租房的價格均在3800元以上，4000元左右的只能租到樓梯房，樓高多為6層，電梯房的話價格在4500元以上。

對比兩年前，月租3700元可以租到裝修不錯的樓梯房，4200元可以租到電梯房，五羊邨的租房價格平均有兩三百元的增長。該地產中介工作人員表示，這樣的增長幅度是比較平穩的。

而在員村山頂附近的翠湖山莊、華江花園、海景中心、天一莊等小區房中，單間電梯房的月租在3300元—3800元，單間樓梯房的價格超過2000元。小區房一平方米的租金平均水平在60元—70元。中介告訴記者，員村山頂附近的房源價格租金按照每年5%遞增。其中，7月、8月房源較為緊張，通常年底為房源空置期。

記者從廣州中原研究發展拿到的統計數據顯示，7月，廣州二手房租賃成交熱度增加，宗數環比上升3.1%。租金方面，天河區最高，為66.6元/月/m2;其次是越秀區63.0元/月/平方米;海珠區以62.7元/月/平方米排第三。7月雖然海珠區、天河區、白云區租金環比均上漲，但全市二手房租賃租金僅為48.7元/月/平方米，環比微降1%。

資本涌入 長租公寓“圈地擴張”

記者在調查中發現，在廣州的租房市場，長租公寓這個新概念也已經逐漸為人所知。

五羊邨及員村山頂的多家地產中介均透露，現在已經開始介入做公寓，由第三方公司先收購業主的房，簽訂幾年合同，隔斷客廳，裝修后再通過中介轉租出去。“這些公寓是分散式的，以一居室為主，適合單身白領居住，更容易租出去。”有中介表示。

而其中，鏈家已經逐漸形成了自己的公寓品牌“自如”，在8月17日自如的媒體溝通會上，自如相關負責人介紹，入駐廣州短短的300天里，自如房屋持有量已超12000間。除了自如，廣州的公寓品牌還包括了優家青年公寓、魔方公寓等。

精裝版、連鎖化運營的公寓價格要比普通的個人出租房貴很多，以自如公寓為例，獵德附近的公寓單間價格要近3000元，而優家青年公寓最便宜的一居室也要2580元，貴的一房一廳價格可以達到4300元，相當于周圍普通的2房1廳的價格。

實際上，過去一年，在國家的政策引導和推動下，長租公寓在國內的發展迎來井噴現象。有數據顯示，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌總量已經達到300多個，管理房間數量超過200萬間。資本也紛紛搶灘長租公寓，今年以來自如宣布獲得40億人民幣A輪融資，公寓品牌蛋殼則宣布獲得7000萬美元B+輪融資。

專家分析 高價搶房源不可持續

廣東省房協專家龍斌博士指出，大資本、大企業的進入，對于提高長租公寓行業發展水平有利，對符合市場規律的漲價也要理性看待。畢竟提供商的綜合成本提高了。反過來，住房的服務和空間環境提升后，租房的居住體驗和生活品質也提高了。因而，價格的提高也是一些中高端租客能夠理解的。

不過，龍斌同時指出，在起步發展階段，資本過多介入，會帶來階段性、局部性的競爭，如此次媒體報道的北京“搶房源大戰”。客觀上會對租金市場帶來影響，但還不是普遍現象。

據介紹，在成熟國家，長租公寓要占到整個租賃市場的20%-30%，而國內只有5%不到。“這個規模并不足以影響到整個租賃市場。”

此外，龍斌也認為，有一些資本參與租房市場的目的就是為了運作上市，進而到資本市場上開展更大的融資動作的需要。但不管怎么樣，高價搶奪房源的行為也只能是暫時或個別的現象。因為高價收進來，意味著就要以更高的價格租出去，才能實現盈利。短期來看，用這種手段可以快速擴大規劃從而占據市場優勢，但由此給經營帶來的壓力也是非常明顯的。“這種操作辦法是不可持續的。”

值得注意的是，龍斌表示，對于長租公寓這種新事物，目前各地的監管還存在一些空白，龍斌建議，要針對性地對長租市場資本運作及融資渠道出臺細化的監管，從而鼓勵長租公寓規范發展。(記者 陳澤云 嚴藝文 仝婧禹 實習生 王一婷 周凱森)