“擴(kuò)張是企業(yè)生命的本質(zhì)，無論是逆境還是順境都要不斷去突破。”雅詩閣中國董事總經(jīng)理陳志商在近期的媒體見面會上堅定強(qiáng)調(diào)。對此，這位服務(wù)式公寓職業(yè)玩家要打什么牌，又將為后疫情時代中國住房租賃業(yè)帶來怎樣的新變局?

加碼長租公寓市場成為雅詩閣擴(kuò)張計劃的核心之一。“在中國服務(wù)式公寓的十年發(fā)展過程中，早期品牌并不多，但現(xiàn)在正成為一個風(fēng)口，將有更多企業(yè)進(jìn)入，競爭這塊大蛋糕。我們未來會重點關(guān)注長租公寓及其投資。”陳志商鄭重官宣。

定制品牌 重倉長租公寓市場

于在華業(yè)務(wù)掌舵人正式戰(zhàn)略官宣之前，在雅詩閣進(jìn)入中國的全球化品牌(雅詩閣、盛捷、馨樂庭、lyf、奧克伍德、達(dá)美庭)之外，早在2020年，雅詩閣已經(jīng)開始著手中端公寓市場探索，并定制了兩個適應(yīng)本土的品牌——雅遇長租公寓及其升級產(chǎn)品雅院服務(wù)公寓。

據(jù)邁點研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年中國長租公寓租房群體年齡結(jié)構(gòu)集中于20-39歲，且20-29歲的占比超過50%。較之2020年，2021年30-39歲租房群體占比提升了3%。伴隨中國租住生活方式的形成，年輕人買房欲望降低，租房年限延長。迎合中國消費市場需求，雅遇主要服務(wù)于當(dāng)下對住宿環(huán)境有著更高要求的白領(lǐng)、歸國留學(xué)生和其他都市人群。而雅院作為雅遇的升級產(chǎn)品，兼容長短住，目標(biāo)客群聚焦為小型家庭住客，為之提供舒適、便捷、高性價比的服務(wù)公寓居住體驗。

“目前雅遇主要以輕資產(chǎn)管理輸出的模式在發(fā)展。”陳志商介紹。

杭州和達(dá)雅遇長租公寓(下沙)

雅遇項目通常選址核心城市中人群聚集之地，為住客提供交通便利的生活。在房型規(guī)劃上多以單房公寓為主，搭配少量套房以滿足住客不同的租房需求。每個項目都配套公共設(shè)施，其中包含聯(lián)合客廳及辦公區(qū)、共享廚房、健身角、自助洗衣房等，滿足日常品質(zhì)生活所需。基于目前年輕人對于寵物的喜愛，雅遇還特別設(shè)計了寵物角，并為養(yǎng)寵住客開辟專用樓層及專用電梯，給到最大的居住自由度。

此外，依托于微信小程序，雅遇實現(xiàn)了科技化的配建和強(qiáng)大的后勤支持。在這里，住客擁有的不僅是租來的房子，更是品質(zhì)生活。

上海雅遇長租公寓(外高橋)項目效果圖

經(jīng)過2年的發(fā)展，雅遇已在上海、杭州、成都、無錫、西安運(yùn)營及儲備9個項目，逾3300套單元;雅院則在蘇州、重慶、深圳布局3個項目，首家品牌物業(yè)預(yù)計于明年開業(yè)。據(jù)悉，雅遇的裝配式內(nèi)裝工期將比傳統(tǒng)裝修工期縮短30%，可以實現(xiàn)快速復(fù)制。

疫情期間，2年拿下12個項目對于新品牌而言是一份不錯的成績單。這充分說明了中國中端公寓市場對于兩個新品牌的期待。這背后是中國市場對于雅詩閣綜合實力的認(rèn)可。

雅詩閣中國布局

作為凱德投資旗下全資子公司，雅詩閣已經(jīng)在全球40多個國家的200多個城市擁有超過900家物業(yè)，整體規(guī)模超過15.3萬套(包含在建)。在中國市場，雅詩閣也已深耕了24年，并在41個城市擁有超過200家物業(yè)，市場規(guī)模達(dá)到4.4萬套(包含在建)。

“在今年前三個季度，雅詩閣旗下物業(yè)在華的長住收入持續(xù)增長，收益占比達(dá)到67%。”陳志商透露。從品牌規(guī)模、會員數(shù)量、品牌知名度和美譽(yù)度上來說，經(jīng)過多年深耕，雅詩閣成為領(lǐng)跑者，沉淀了良好的品牌資產(chǎn)，并鍛造了長住市場的運(yùn)營優(yōu)勢。

將既有優(yōu)勢復(fù)制到更為廣闊的長租公寓市場，對于雅詩閣來說并非難事，卻正是國內(nèi)長租公寓迫切需要的。

回顧國內(nèi)長租公寓的發(fā)展歷程，在很長一段時間內(nèi)，行業(yè)因過于追求規(guī)模擴(kuò)張而忽略了精細(xì)化運(yùn)營的“內(nèi)功”修煉，這種失衡與外部客觀因素相結(jié)合，導(dǎo)致了行業(yè)一度受挫。近兩年經(jīng)過洗牌與重構(gòu)，行業(yè)新格局漸漸成型，賽道對于長租公寓的要求更高，對各品牌來說，從哪些維度提升精細(xì)化運(yùn)營水準(zhǔn)，如何保持規(guī)模與運(yùn)營的平衡，都成了重要課題。

這個層面上，雅詩閣在國際市場已經(jīng)成功運(yùn)營許多長租公寓和學(xué)生公寓項目，積累了成熟經(jīng)驗。而雅詩閣在華的布局圍繞五大核心城市群展開，通過聚合集群力量，實現(xiàn)新老物業(yè)之間相互扶持，擴(kuò)大品牌認(rèn)知優(yōu)勢的同時實現(xiàn)成本管控。迄今為止，在同城布局近10家物業(yè)的城市已達(dá)11座。

對比目前在國內(nèi)長租市場擁有一席之地的各大本土公寓品牌，雅詩閣的寬度與深度，將成為其參與競爭的重要優(yōu)勢。正如陳志商所說：“我們能為中國長租公寓市場帶來很多值得借鑒的專業(yè)化成熟經(jīng)驗，助力資產(chǎn)增值。”這正好符合國家盤活存量資產(chǎn)的政策需求。

綜上，輕資產(chǎn)模式發(fā)展過程中，在旅宿管理層面有著深厚積淀的雅詩閣擁有先天優(yōu)勢。重倉長租公寓市場，雅詩閣不僅能獲得更多資產(chǎn)項目運(yùn)營管理的收益，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能突破服務(wù)式公寓的局限，獲得市場布局及規(guī)模的有效拓展。

全鏈條資管能力，做厚價值

在中國房地產(chǎn)這一輪的深度調(diào)整中，雅詩閣對于長租公寓市場的重倉不是個例。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022年前三季度，上海大宗交易涉及長租公寓的數(shù)量較往年增勢明顯。除了本土企業(yè)，更有外資投資機(jī)構(gòu)以投資增值型存量資產(chǎn)為主，普遍收購辦公及酒店類資產(chǎn)，并計劃改建為長租公寓投入市場。

毫無疑問，中國住房租賃市場將熱鬧非凡，群雄逐鹿。屆時，住房租賃市場各參與主體比拼的已經(jīng)不是某一階段的租金收益，而是全鏈條綜合實力。迎合這種投資趨勢變化，住房租賃企業(yè)必須為業(yè)主投資人呈現(xiàn)健康的投資模型和發(fā)展預(yù)期。這個層面上，依托凱德多項信托及私募，雅詩閣也在重資產(chǎn)模式方面積極嘗試，獲得先發(fā)優(yōu)勢。

“我們的優(yōu)勢在于輕重并舉。”陳志商分析，“從資產(chǎn)類型來說，未來在中國會看到更多的租賃住房投資。我們正積極對接國企，進(jìn)入R4地塊投資，通過我們優(yōu)秀的基金組織能力和物業(yè)運(yùn)營能力，進(jìn)行資產(chǎn)有效盤活。”依托上級公司——凱德投資的“投-融-建-管-退 ”全鏈條資管能力，作為旅宿管理業(yè)務(wù)單元的雅詩閣能在“投融端”擁有更豐富的基金和資本資源，在“建”模塊具備深厚的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計能力，而“管”正是雅詩閣的看家本領(lǐng)，在“退”層面，也在國際市場積累了豐富的項目經(jīng)驗。

凱德投資旗下業(yè)務(wù)

伴隨租賃住房類REITs產(chǎn)品和保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的成功發(fā)行，中國住房租賃市場已經(jīng)初步形成了公寓類產(chǎn)品發(fā)展“開發(fā)-培育-退出-再開發(fā)”的良性循環(huán)投資模式。這為雅詩閣在中國更好的發(fā)展開辟了更廣闊空間。

“雅詩閣希望未來能夠給到市場更完整的品牌體系，更優(yōu)質(zhì)的體驗和服務(wù)以滿足全年齡段的客戶需求，以輸出管理的方式促進(jìn)規(guī)模增長。同時，我們也會運(yùn)用我們的優(yōu)勢和經(jīng)驗，在中國將資管整體產(chǎn)業(yè)鏈打造好。”陳志商補(bǔ)充道。目前來看，雅詩閣中國已經(jīng)踏出了堅定的第一步，而階段性的目標(biāo)是2023年在華運(yùn)營及儲備6萬套服務(wù)公寓及酒店單元。

全力沖刺6萬套，做長收益

6萬套目標(biāo)的實現(xiàn)，既有雅詩閣、馨樂庭、盛捷、奧克伍德等成熟品牌，也會有馨樂庭連心、lyf、雅詩閣臻選系列、達(dá)美庭、雅遇、雅院等新品牌，一個覆蓋消費者全生命周期的品牌矩陣正在中國市場穩(wěn)步形成。

借力于此，雅詩閣中國有效拓寬了消費客群，從青年到老年，都能為之提供良好的服務(wù)，且也為區(qū)域城市布局提供了更多可能性。對于業(yè)主投資人來說，梯隊形的品牌矩陣能提供更多靈活性，結(jié)合不同的項目需求進(jìn)行選擇。截至目前，今年雅詩閣中國團(tuán)隊已經(jīng)簽了20多家物業(yè)。“在接下來的2個月不到時間內(nèi)，我們將全力沖刺，明年趨勢會更加強(qiáng)勁。”陳志商信心滿滿地表示。

這份底氣不僅來自于長租市場趨勢，更在于雅詩閣在短住市場的布局。從公寓領(lǐng)域跨界至酒店行業(yè)、以長短住產(chǎn)品結(jié)合的方式，雅詩閣將為業(yè)主及合作伙伴提供多元化選擇和收益保障。

陳志商認(rèn)為，短住能帶來更高收入，為公司獲取持續(xù)增長的收益提供強(qiáng)大動力。“租住三個月的消費者和只住三天的消費者量級完全不同，對于不同的城市而言，消費群體對于長短租的需求也是不一樣的。” 長租市場的穩(wěn)定性和短租市場的靈活性，兩者巧妙組合將幫助雅詩閣在中國市場做長收益。

結(jié)語

多年深耕經(jīng)營，雅詩閣已經(jīng)在中國市場競爭中形成了一系列的優(yōu)勢，包括運(yùn)營管理能力、品牌影響力以及會員儲備等，而且已經(jīng)打造了優(yōu)秀的資產(chǎn)退出項目。如今憑借戰(zhàn)略迭新，雅詩閣將對目前住房租賃市場供應(yīng)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)長租公寓項目補(bǔ)充，擴(kuò)大自身規(guī)模。更為重要的是，雅詩閣成熟的全鏈條資管能力將幫助更多資產(chǎn)項目實現(xiàn)有效盤活，且產(chǎn)生借鑒意義。

這會改變目前中國住房租賃市場的格局么?結(jié)果未可知，正如陳志商所說，對客服務(wù)及人才儲備是巨大的挑戰(zhàn)，“雅詩閣一直在路上，在服務(wù)滿意度上，我們積極開展顧客關(guān)懷等活動以確保品質(zhì);在人才方面，我們已經(jīng)搭建了適應(yīng)中國市場需求的人才培養(yǎng)體系，向各大項目輸出匹配的人才，創(chuàng)造收益。” 毋庸置疑的是，這位服務(wù)公寓職業(yè)玩家一定能為從萌芽期邁入成長期的中國長租公寓市場帶來優(yōu)秀的專業(yè)經(jīng)驗，我們拭目以待。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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