近一個多月，多個部門開始釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號。日前，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。在此次座談會之前，相關監(jiān)管部門就已有意釋放相關信號，明確房企在未來較長時間內(nèi)要著重降低負債規(guī)模和負債率。

業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)融資更嚴監(jiān)管之下，房地產(chǎn)行業(yè)一方面要加快資金周轉(zhuǎn)、降低拿地速率，另一方面，也要全面調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構，謹慎業(yè)務布局。整體而言，政策收緊旨在進一步防范化解房地產(chǎn)金融風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)結(jié)構已在逐步調(diào)整過程中，因此不會因為調(diào)整而帶來更大的金融風險。

債務融資管理閥門再收緊

8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，此次參加會議的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

“對這12家房企將進行融資債務總規(guī)模的控制。”有關人士透露。據(jù)悉，此次明確的融資管理規(guī)則是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。

“控債方式則是根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標的具體情況分類進行管理，共分為四檔。”上述人士表示，若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加;若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部指標符合監(jiān)管層要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。

“相關管理規(guī)則不僅僅是為了降債，更是促調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構。”上述人士表示，企業(yè)需于9月底上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。據(jù)有關人士透露，2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關規(guī)則。

高負債擴張將被限制

中國金融四十人論壇(CF40)青年研究員朱鶴日前撰文指出，從現(xiàn)金比率和資產(chǎn)負債率兩個角度來考察房地產(chǎn)企業(yè)相關債務的可持續(xù)性來看，2018年以來，房地產(chǎn)債務可持續(xù)性已經(jīng)出現(xiàn)惡化，但由于近期杠桿率沒有進一步提高，債務風險尚在可控范圍之內(nèi)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企近年來整體負債增速是放緩的，不過，2020年房企發(fā)債仍保持一定規(guī)模，來自路孚特的數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，今年房企在境內(nèi)市場發(fā)債達578億美元，境外市場達219億美元，境內(nèi)市場發(fā)債量已經(jīng)接近2019年全年623億美元的水平。

東方金誠房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師謝瑞表示，2020年上半年房企信用債、海外債和信托產(chǎn)品債券發(fā)行加權平均利率分別為4.22%、8.09%和7.94%。融資成本高的房企總體信用等級相對較低，土地儲備質(zhì)量一般，銷售回款率相對較低，且債務規(guī)模大、財務杠桿過高、非標等剛性債務占比高，短期債務集中償付壓力大。

值得注意的是，在此前集中擴張期后，多數(shù)房企迎來集中還款期。穆迪中國房地產(chǎn)行業(yè)分析師團隊負責人梁鎮(zhèn)邦表示，在2021年，穆迪有評級的70家房地產(chǎn)企業(yè)的境內(nèi)與境外債券到期量將有大約950億美元，這一到期量水平相對較高。到2022年，到期量就會降至600億美元左右。

不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，比較大的房企競爭力相對較強，現(xiàn)金流壓力可控，償債風險不大，但一些評級較低的房企償債風險相對較高。“整體而言，房地產(chǎn)企業(yè)近幾年的負債增速是在放緩的，而且有評級的開發(fā)商一般對現(xiàn)金流把控較好，有能力和信心去應對未來12月內(nèi)到期的債券。但相對而言，一些規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金壓力比較大，過去幾年，出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)也多是中小房企。”梁鎮(zhèn)邦表示。

業(yè)內(nèi)人士也表示，債務融資管理閥門再收緊旨在進一步防范化解房地產(chǎn)金融風險。而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不斷落實“房住不炒”的精神要求，行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構已經(jīng)有改善，從而有了可以調(diào)整的空間，而不會因為調(diào)整而帶來更大的金融風險。

房企降速調(diào)結(jié)構已是必然

有業(yè)內(nèi)人士表示，在嚴控負債的背景下，此前房企依賴高杠桿擴張路徑已明顯受限，未來房企不得不降低購地速度，加速提高存貨周轉(zhuǎn)速度，加快去化，以擴大預售款規(guī)模。“對于存量表內(nèi)負債占比較大的房企，以及前幾年銷售額不高而今年卻大力度拿地的房企，新的規(guī)定影響會較大;而對于近兩年本就在積極降負債的房企，影響是其預料之內(nèi)的。” 一位房企財務部門負責人表示。

房企拿地速度或明顯下降。有業(yè)內(nèi)人士透露，雖然受疫情影響，但房企并未放慢拿地腳步，高溢價“地王”地塊頻出。“控拿地、降地價也是這次融資管理的重要原因之一。”上述人士表示。

謝瑞也表示，一方面，融資規(guī)模的控制將對房企土地獲取意愿產(chǎn)生影響，房企在新增土儲方面將更加謹慎，加大項目自有資金投入比重，同時業(yè)務區(qū)域布局將更加優(yōu)化，注重部分優(yōu)質(zhì)城市群的深耕，而不是盲目擴大進駐城市數(shù)量。另一方面，在房企銷售回款未有顯著回升及債務管理下，房企前期土地儲備的開發(fā)進度或?qū)⒂兴啪彛诮皵M建項目的資金投入壓力進一步上升，對施工結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏產(chǎn)生拖累影響。總體來看，在新增土儲意愿下降及存貨開發(fā)進度放緩的背景下，房企資產(chǎn)布局或?qū)⒊霈F(xiàn)減速。

“房企首先最重要的應對措施就是加大房地產(chǎn)項目的銷售回款，加大資金儲備量，項目拓展過程中降低對債券發(fā)行的依賴度;其次，需要堅持穩(wěn)健財務政策，控制企業(yè)杠桿水平，提升資金管理精細度，提高資金使用效率，積極進行融資創(chuàng)新;此外，還應減少或剝離非核心業(yè)務，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，并加大對應收賬款、其他應收款等款項回收力度，減少非主業(yè)或其他關聯(lián)方對房地產(chǎn)項目資金的占用。”謝瑞說。