4月8日晚間，華發(fā)股份（600325）(600325.SH)發(fā)布2021年年報。數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入512.41億元，同比增長0.46%；凈利潤46.77億元，同比增長2.56%。

發(fā)跡于珠海的華發(fā)股份，在行業(yè)起伏波動的大背景下疲態(tài)盡顯；固守一隅，更是在未來的發(fā)展中盡失先機(jī)。

成于珠海困于珠海

組建于1992年的華發(fā)股份，身上的珠海標(biāo)簽一直如影隨形，也是華發(fā)股份生存與發(fā)展的底色。

直到2012年起，華發(fā)股份才開始全面實施“立足珠海，布局全國，開拓海外”的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2021年底，華發(fā)股份布局北京、上海、廣州、深圳等內(nèi)地近50座城市，形成了涵蓋珠海大區(qū)、華南大區(qū)、華東大區(qū)、北方大區(qū)與北京區(qū)域的全國化布局。

在全國化布局的大戰(zhàn)略下，華發(fā)股份基本形成了華東、珠海、華南協(xié)同發(fā)力的格局。2021年，華發(fā)股份珠海大區(qū)全年完成銷售315.28億元，銷售占比25.87%；華東大區(qū)全年完成銷售553.20億元，銷售占比45.38%；華南大區(qū)全年完成銷售233.30億元，銷售占比19.14%；北方大區(qū)全年完成銷售47.51億元，銷售占比3.90%；北京區(qū)域全年完成銷售69.61億元，銷售占比5.71%。

雖然華發(fā)股份的銷售來源已經(jīng)較為均衡，但其披露的24塊持有待開發(fā)土地的區(qū)域分布中，僅有珠海的三個項目和中山、武漢與南京各一個項目為非合作開發(fā)項目，其他大部分項目都為合作開發(fā)，且權(quán)益占比普遍不高。

這表明發(fā)跡于珠海的華發(fā)股份，尚不足以將自身的能力進(jìn)行全國化復(fù)制，而是通過引入合作伙伴共同開發(fā)的形式降低風(fēng)險，從而實現(xiàn)自身規(guī)模的擴(kuò)張與全國化布局目標(biāo)的實現(xiàn)。

積極合作消極權(quán)益

年報顯示，2021年華發(fā)股份實現(xiàn)銷售額1218.9億元，銷售面積468.8萬平方米，位列克而瑞2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第32位，繼續(xù)保持“中而美”良好發(fā)展態(tài)勢。

但千億銷售額之外，是華發(fā)股份業(yè)績的虛胖與權(quán)益占比的不斷走低。

來源：企業(yè)年報

以年報披露的報告期內(nèi)房地產(chǎn)儲備情況為例，華發(fā)股份全部24塊待開發(fā)土地中，權(quán)益占比不超過50%的地塊數(shù)量達(dá)9塊，占比接近40%。

不難發(fā)現(xiàn)，權(quán)益占比過低導(dǎo)致的直接后果就是權(quán)益銷售金額與權(quán)益占比不高。克而瑞公布的2021年房企權(quán)益銷售額排行榜顯示，2021年華發(fā)股份的全口徑銷售金額為1218.9億元，權(quán)益銷售金額為801.3億元，權(quán)益占比僅有65.7%。最新數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，華發(fā)股份的全口徑銷售金額為231.9億元，權(quán)益銷售金額為150.2億元，權(quán)益占比進(jìn)一步降至64.8%。

巧合的是，“熱愛”合作的華發(fā)股份一直存在少數(shù)股東權(quán)益占比和損益占比不匹配的問題。自2018年起，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比均在50%以上，2021年更是接近80%。年報顯示，2021年末，華發(fā)股份所有者權(quán)益合計958.9億元，其中歸屬少數(shù)股東權(quán)益為750.7億元，占比高達(dá)78.29%，同比增長77.1%，2020年這一數(shù)值僅為423.9億元。但在2021年，華發(fā)股份少數(shù)股東損益占比僅有46.4%，同時還出現(xiàn)了少數(shù)股東權(quán)益占比上升、少數(shù)股東損益占比下降的“奇觀”。

年報顯示，報告期內(nèi)華發(fā)股份全面實現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，并表示這體現(xiàn)了自身財務(wù)管理安全穩(wěn)健。

但在2021年上半年，華發(fā)股份凈負(fù)債率為127.8%，同比下降52.7個百分點；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，同比微降1.5個百分點；現(xiàn)金短債比為1.84，同比上升0.86，三道紅線還踩兩道。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企往往通過調(diào)整少數(shù)股東權(quán)益占比進(jìn)而對三道紅線踩線情況進(jìn)行優(yōu)化。華發(fā)股份的情況無疑也與此類似。2020年華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益占比已經(jīng)高達(dá)66.9%，2021年更是暴漲至78.3%。

精益其外無效其內(nèi)

年報顯示，在2021年，華發(fā)股份通過內(nèi)部挖潛、降費創(chuàng)效等多種方式，借助數(shù)字化、智能化等手段，持續(xù)推進(jìn)公司精細(xì)化管理。與此同時，在2021年上半年，華發(fā)股份對華發(fā)優(yōu)+產(chǎn)品體系再度迭代，推出優(yōu)+產(chǎn)品體系4.0，構(gòu)建“6+1產(chǎn)品體系并在四大維度上增值賦能”，從綠色健康、科技智能、人文情懷、匠心精工四大維度，賦能于居住。通過從技術(shù)到管理模式的體系化運作，力求全面、整體、有序、立體地為客戶打造優(yōu)+產(chǎn)品，注重產(chǎn)品整體的均好性。

但效果似乎并不明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2021年華發(fā)股份銷售費用、管理費用持續(xù)增長，費用管控能力下降。2021年，華發(fā)股份銷售費用率、管理費用率、財務(wù)費用率分別為3.09%、2.98%、0.46%，三項費用率合計達(dá)到6.53%，較2020年上升0.32個百分點。其中，銷售費用、管理費用持續(xù)增長是三項費用率整體上升的主要原因，2021年華發(fā)股份的銷售費用、管理費用分別達(dá)到了15.8億元、15.3億元。

回款方面，雖然華發(fā)股份公告稱已多措并舉加速銷售回款，且全年回款金額為707.32億元，但回款率仍不足60%，不僅遠(yuǎn)低于頭部標(biāo)桿房企，也低于部分同體量的房企。

在房地產(chǎn)整體發(fā)展形勢不容樂觀的當(dāng)下，綜合競爭能力與優(yōu)勢尚不明顯的華發(fā)股份，道阻且長。

關(guān)鍵詞： 華發(fā)股份 偏安一隅