首次覆蓋，給予中新集團(tuán)增持評(píng)級(jí)。預(yù)測(cè)2022-2025年EPS為1.18/1.35/1.52元，增速為17%/14%/12%。由于公司業(yè)績(jī)展望度高、且有一定護(hù)城河，我們采用EVA、PEG、PE估值方法，基于中性謹(jǐn)慎的原則，給予公司合理估值為219億，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)14.61，上漲空間為61.6%。

當(dāng)前估值反映3年后無(wú)超額收益，但公司業(yè)績(jī)穩(wěn)定度高，且有護(hù)城河。基于EVA模型，當(dāng)前估值反映公司3年后無(wú)法得到超過(guò)資本成本的收益。但公司并無(wú)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前主要業(yè)務(wù)：1)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，目前約1200公頃低成本土儲(chǔ)，保障未來(lái)10年開(kāi)發(fā)，鎖定毛利超150億;2)自持物業(yè)主要為蘇州工業(yè)園區(qū)廠房，服務(wù)制造業(yè)大客戶，租期長(zhǎng)近10年、出租率超90%，保障年4.5億租金、約50%毛利率;3)綠色公用享特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，保障7.5億營(yíng)收、25%毛利率。

提資產(chǎn)負(fù)債率將進(jìn)一步提升ROE，業(yè)績(jī)?cè)鏊俦３衷?5%左右。公司擴(kuò)展意愿較強(qiáng)，近三年有息負(fù)債復(fù)合增速達(dá)到36%，融資成本降至4.6%。但公司當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債率僅44%，如果剔除預(yù)收負(fù)債率增至60%，則ROE可從12.7%提升至17.4%，利潤(rùn)增長(zhǎng)達(dá)37%。2022年首次發(fā)行公開(kāi)債，目前20億已獲反饋，將進(jìn)一步降低融資成本，助力擴(kuò)張。

資產(chǎn)荒催化價(jià)值發(fā)現(xiàn)。房企縮表仍未改善，導(dǎo)致寬貨幣與寬信用的背離，從而出現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)資產(chǎn)荒，公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性將被重估。微觀層面，公司資產(chǎn)負(fù)債率提升、業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)兌現(xiàn)，成為催化劑。

風(fēng)險(xiǎn)提示：重走土地金融老路;疫情失控;土地市場(chǎng)大幅下行。

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