出品：上市公司研究院

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自去年末至今，躋身于2022年大連市銷售金額排行榜TOP10的大連保利時代項目，陸續實現首批交房，交房的覆蓋區域為C10-C11。而在首批交房后，項目方收到不少業主聯名代表業主的投訴，投訴的內容主要包括：

1.房屋頂樓防水質量不合格，絕大多數頂樓房屋普遍大面積透水；

2.驗房前，開發商通過涂抹大白，烘干等方式掩蓋水漬，欺騙業主收房；

3.室內精裝存在瑕疵：入戶門劃痕、廚房柜門劃痕、浴室門碰缺失、玄關柜擱物板缺失、大白色差，水漬、地面瓷磚裂縫、廚房門邊裂縫等等；

4.開發商承諾了全面徹底重做樓頂防水，但私自修改達成的防水方案，采用不合格方案應付防水改善。

資料來源：人民網

因此，部分業主代表共同聯名要求開發商：

1.全面履行原定達成的修改協議；

2.按延期交房，依據合同約定賠償損失；

3.室內精裝按交付標準更換、修繕，缺失物品補足。

資料來源：人民網

巨無霸住宅項目影響面甚廣

據悉，大連保利時代項目是由大連保創發展有限公司開發巨無霸住宅項目，其背后是保利發展（600048）和金地集團（600383）分別持股50%，項目由保利操盤開發。

在此前的2020年10月，保利金地聯合體以底價77.6億元的價格摘得大連市甘井子區由家村的大城(2020)-12號-16號明星巨無霸地塊，5宗地總新增住宅面積高達143.32萬平米，刷新了近年大連的地王。

保利時代于2021年6月開盤預售，目前仍在售，如此龐大的項目分為多個區分步開發，其中C10-C11區即在開盤后僅一年半時間就迎來交房。而在首批交房后，項目方就收到不少業聯名代表業主對交房工程質量的投訴，這對于目前還在售的保利時代來說無疑是個尷尬的消息。此外，如此龐大的項目覆蓋的業主數量、影響的范圍也很大，保利地產還需要謹慎保障交房質量。

實際上，保利金地在競得項目時，其可售樓面成本約為5876元/平米。而安居客數據顯示，目前期房在售均價16500元/平米。從地價與售價之比來看，如若項目能在這個價格上順利去化，保利在該項目中能獲得較為充足的利潤率，理應有足夠的建安成本來保障房屋品質和業主利益。不過從目前的情況來看，似乎有不少投訴業主認為保利為了利潤舍棄了品質。

近期頻遭業主投訴項目質量問題

我們從人民網投訴板塊了解到，近期保利地產開發的項目，出大連保利時代外，還存在不少業主投訴的情況。

山西太原保利東郡項目，部分業主投訴臥室都沒有木地板、門和門套的底部都因為水泡變形脫皮，客廳墻面四周都因為泡水粉化而被粗糙修補過的痕跡，浴室玻璃破裂等問題。

成都市保利時代云汀項目，部分業主投訴小區基本綠化景觀設計、小區大面積水泥硬化地面等問題。

長沙保利金香檳項目，部分業主投訴小區投訴裝修存在多處空鼓、衛生間墻面開裂、煙道口用簡陋木板搭建，房屋坑坑洼洼等問題。

上海保利置業明玥湖光和保利云上澄光2個項目，也頻繁受到業主的投訴，問題主要包括樓板開裂嚴重、部鋼筋暴露、部分房型衛生間設計不合理等。

利潤王保利規模登頂產品力亦不能丟

隨著房地產行業自2021年下半年以來進入長達近2年的深度調整期，不少高杠桿民營房企陸續出險，以至于在銷售端和土地端均驟然熄火。這也給了以華潤、保利這類有國資背景的央企、國企逆勢而上的機會。

克而瑞數據顯示，2022年保利發展憑借著4573億元的全口徑銷售額位列行業第2，而2020年還僅在第5名。今年1-2月，保利發展的全口徑銷售額為635億元，超越萬科、碧桂園一舉登頂中國地產業。

更為難得的是，保利發展在過去幾年全行業規模、利潤率均趨勢性下滑的背景下，不僅實現了銷售位次的逆襲，還保證了利潤率的穩健。

實際上，保利發展作為A股地產行業的利潤王，一直維持著不俗的利潤率表現，2022年在一眾房企業績大降甚至巨幅虧損的情況下，保利發展仍實現了352.34億元凈利潤和183億元的歸母利潤，利潤率仍有12.53%的水平，較2021年的13.05%并無明顯下降。

我們梳理過去近年來保利發展平均拿地和銷售均價情況，2017-2021年間，保利發展的拿地均價和銷售均價均為明顯增長，這也是為何公司能在近年保證利潤率穩定的原因。但隨著物價水平的提升，單位平米的建設安裝等成本在上漲，導致2021、2022年的凈利潤率有一定的下滑趨勢，保利發展也需要面對保利潤和保品質的權衡。

更值得注意的是，據克而瑞、券商等數據，保利發展2022年的拿地均價明顯上升，且全年拿地力度和體量不算小。如果后續銷售均價沒有大幅增長，該部分的新增土儲或面臨更大的盈利壓力，屆時保利發展需要面對更加嚴峻的利潤及品質之間的選擇。

如今，作為房地產行業的“頭牌”，保利發展的體量預計還將逐漸擴大，所開發的項目數量也將更多，如何一以貫之地保障交房品質，這不僅關乎保利自身的口碑和發展，甚至也是整個房地產行業的風向標。但房地產行業回歸制造業利潤率的趨勢已成，保利發展將如何確保業主利益，值得關注。

關鍵詞： 保利時代