“當整個市場尚處于恢復中，德必作為風向標已率先回暖。”

5月15日下午，德必集團（300947）(SZ300947)舉行2022年度業績說明會，公司董事長賈波在回答現場提問時表示，2023年一季度，宏觀經濟仍處疫后恢復階段，回升基礎尚需鞏固，但是德必集團經營情況回暖趨勢已愈發明顯。

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回顧過去一年的業績，德必集團增長放緩。2022年公司實現營業總收入7.79億元，同比下降18.44%;歸母凈利潤3249.39萬元，同比下降68.84%。

即便如此，德必集團的業務規模仍在擴張。截至報告期末，德必集團的園區管理面積超118萬平方米，同比增長18%;資產負債率同比約升高4個百分點，至78.23%。

針對記者以投資者身份提出的“公司去年負債率上升原因”的問題，賈波解釋道，2022年德必集團在成都、杭州、上海新拓展了數個園區。截至2022年末，公司對中國文化創意五大產業集群區域(除滇海地區外)進行了戰略性全面布局。資產負債率上升是因為新拓園區在新租賃準則下，確認使用權資產和租賃負債，導致資產總額和負債總額同步大幅增加。

給客戶免租導致去年收入下滑

總部位于上海的德必集團，主營文化創意和科技創新產業（300832）園區的定位、設計、改造、招商、運營管理和對企業的深度增值服務，是國內知名的文化創意和科技創新產業園區的運營服務商之一，其在管園區主要分布于上海市，區域內的收入占總營業收入的70%以上。

面對去年業績下滑的情況，德必集團財務總監邱玉田在業績會上介紹，公司與眾多以線下實體經營為主的企業一樣，業績受到嚴重影響。一方面，對客戶減免租金客觀上造成公司的收入下降;另一方面，公司新拓園區改建工程進度、招商進度因疫情受到了大幅度滯后，而剛性成本導致利潤出現下滑。

據中研普華產業院發布的《2022~2027年中國創意產業及園區建設運營全景調研與發展戰略研究咨詢報告》，目前中國文化創意產業園區主要分布在六大區域，由此形成了六大文化創意產業集群：環渤海文化創意產業集群、長三角文化創意產業集群、珠三角文化創意產業集群、滇海文化創意產業集群、川陜文化創意產業集群以及中部文化創意產業集群。到2023年，中國創意產業園區行業市場規模將達到4.2萬億元左右，增長速度將在8%以上。

德必集團董事、總經理陳紅認為，中國創意產業園區行業市場是一個萬億級的市場，而且還在不斷快速增長。2022年，縱然外部環境極其艱難，德必集團戰略布局搶占先機，在長三角文化創意產業集群的杭州、川陜文化創意產業集群的成都開拓項目。當外部環境復蘇初露端倪之時，上述德必兩個戰略布局點發力迅猛，杭州市項目2023年一季度去化面積總量是2022年度第四季度去化面積的400%;成都市項目該指標數值達到200%。

新拓園區招商去化增速明顯

據陳紅透露，除了文化創意園區，德必集團同時布局與數字科技、人工智能等相關的科技創新型園區，目前科創園區約占集團在管園區總量的30%。

據德必集團管理層介紹，去年以來就關注到了chat GPT，幫助設計師、市場、行政等很多崗位大幅度提高工作效率，公司已經在多個崗位推行了chat GPT以及類似AI工具的應用。

中指數據顯示，截至今年一季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.57億平方米，其中北京、上海、重慶等城市均有新增供應入市。寫字樓市場需求端仍有待恢復，疊加新增供應陸續入市，部分城市甲級寫字樓供大于求態勢加劇。重點城市甲級寫字樓市場活躍度整體有所提升，帶看量增長，亦有部分新增需求陸續釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。鑒于需求端尚未有明顯改善，超半數代表城市甲級寫字樓空置率環比上升。

在賈波看來，今年一季度，宏觀經濟仍處疫后恢復階段，回升基礎尚需鞏固。截至今年4月30日，雖然宏觀經濟及市場環境尚處于恢復階段，德必集團經營情況回暖趨勢已愈發明顯，成熟園區業績穩中有升，營業收入和歸母稅前利潤同比均有所增長。

據財報披露，今年一季度，德必集團實現收入2.39億元，同比增長9.66%;同期實現歸母凈利潤247.96萬元，同比下滑90.33%;歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤-123.32億元，同比減少105.01%。

“隨著維穩經濟政策進一步顯效發力，二季度經濟有望加速恢復，公司經營向好趨勢將隨之進一步放大?！辟Z波表示，公司新拓的園區整體招商去化增速明顯，今年一季度，新拓園區招商去化總面積對比2022年第四季度增長近80%。4月份，德必集團在全國新拓園區去化面積保持環比高速增長。

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