5月20日，備受關(guān)注的新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐。中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.7%，維持前值不變；5年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。在此之前，LPR報(bào)價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月“按兵不動(dòng)”。

此次五年期LPR為2020年以來(lái)第三次下調(diào)，過(guò)去兩次下調(diào)分別為2020年4月和2022年1月，同時(shí)此次下調(diào)幅度也是自從LPR報(bào)價(jià)形成機(jī)制改革以來(lái)最大的。從2020年4月至2022年1月，5年期LPR一直穩(wěn)定在4.65%?！斑@種結(jié)構(gòu)性降息體現(xiàn)了在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，金融加大力度為實(shí)體經(jīng)濟(jì)紓困，提振有效需求，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速?！敝袊?guó)民生銀行首席研究員溫彬指出。

“此次下調(diào)的力度和決心，也體現(xiàn)了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的重要導(dǎo)向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，同歐美市場(chǎng)不同，我國(guó)LPR的走向，充分說(shuō)明貨幣政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，重心在于防范經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，也使得市場(chǎng)主體對(duì)于貨幣政策和金融政策走向更加清晰和明確。

降低剛需及改善型需求的購(gòu)房成本

作為房貸利率的錨，對(duì)于購(gòu)房者而言，LPR在加點(diǎn)基數(shù)不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調(diào)將在一定程度上減少房貸支出。

不考慮央行房貸利率下限下調(diào)的政策，通過(guò)計(jì)算，以首套房貸利率4.6%來(lái)計(jì)算，貸款100萬(wàn)，等額本息30年還款，還款總額184.55萬(wàn)元，每個(gè)月需還款5126.44元。如果以首套房貸利率4.45%來(lái)計(jì)算，貸款100萬(wàn)，等額本息30年還款，還款總額181.3萬(wàn)元，每個(gè)月需還款5037.19元。降15個(gè)基點(diǎn)，從最低4.6%調(diào)為最低4.45%，也就意味著，100萬(wàn)的貸款月供能省89.25元，30年將少還3.25萬(wàn)元。

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人楊暢指出，下調(diào)5年期LPR利率是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分。從政策層面來(lái)看，房地產(chǎn)政策已經(jīng)釋放比較明顯，近期包括通過(guò)差別化信貸利率的設(shè)計(jì)，降低了首套普通商品住房貸款的基準(zhǔn)利率；包括廣東、廣西、河南、山東等省的多個(gè)城市，相繼下調(diào)了公積金貸款首付比例與商業(yè)貸款首付比例；另外在預(yù)售資金管理等方面也進(jìn)行了優(yōu)化，較多的政策密集出臺(tái)，充分體現(xiàn)了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。尤其是差別化住房信貸利率的設(shè)計(jì)，反映了精準(zhǔn)調(diào)控，滿足剛性購(gòu)房的目的。

“此次LPR下調(diào)，也將進(jìn)一步引導(dǎo)房貸利率下限。這也意味著，當(dāng)前全國(guó)20多個(gè)城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的可能，類似4.2%的利率也完全是有可能的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

楊暢也認(rèn)為，在前期差別化住房貸款利率政策指引下，部分城市首套普通商品住房貸款的基準(zhǔn)利率可以進(jìn)一步下浮20個(gè)基點(diǎn)至4.25%。

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)房貸維持現(xiàn)行規(guī)定不變。此前規(guī)定為首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房商貸利率不低于LPR加60BP。

降低房企中長(zhǎng)期融資成本和經(jīng)營(yíng)成本

在降準(zhǔn)、壓降存款成本等因素影響下，市場(chǎng)對(duì)5月LPR下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈?！按舜?年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前降低資金成本的緊迫性和支持導(dǎo)向，對(duì)于各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響非常大?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策對(duì)于房企的融資等也會(huì)產(chǎn)生重要的影響，對(duì)于房企積極申請(qǐng)低成本的開發(fā)貸款等有積極作用，有助于房企中長(zhǎng)期融資成本和經(jīng)營(yíng)成本的降低。

同時(shí)，5年期以上LPR作為中長(zhǎng)期貸款定價(jià)的參考，其降低有助于促進(jìn)中長(zhǎng)期貸款企穩(wěn)回升。溫彬指出，4月新增人民幣貸款出現(xiàn)了較大幅度回落，企業(yè)和居民部門中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)明顯不足，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期信貸需求偏弱。在1年期LPR不變保持的情況下，5年期以上LPR大幅降低，體現(xiàn)了銀行主動(dòng)讓利，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期融資成本，支持中長(zhǎng)期信貸增長(zhǎng)。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成更大下行壓力，今年完成5.5%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，需要投資端發(fā)力，5年期LPR調(diào)降也有助降低基建、制造業(yè)等中長(zhǎng)期貸款成本。

展望后期，楊暢認(rèn)為，現(xiàn)階段政策意圖已充分釋放，等待市場(chǎng)底來(lái)臨。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于降溫階段，購(gòu)房預(yù)期尚未得到扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)底仍在等待中。未來(lái)觀察也將以一二線以及核心城市為重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 融資成本 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)