銷售額邁進兩千億陣營的江蘇中南建設集團股份有限公司(以下簡稱“中南建設”;000961.SZ)近期的市場表現并不理想。

在資本市場上，中南建設的股價從近半年的股價最高值10.45元/股，持續下跌，截至2021年3月12日收盤價7.29元/股，跌幅超30%，市值縮水近三分之一，過去一年機構減持近半。控股股東3月12日晚發布增持公告“救急”，也并未給公司股價帶來刺激。截至3月23日收盤，中南建設的股價為7.22元/股，并無明顯上漲。

中南建設面臨的問題不僅限于此。從公司業務層面來看，2020年中南建設躋身兩千億銷售陣營，實現合同銷售額2238.3億元，同比增長14.5%，但是相較歷年數據，其銷售額增速已經明顯出現放緩。此外，伴隨著中南建設對規模擴張的訴求，公司高速周轉背后疑似涉嫌“明股實債”、旗下產品質量堪憂遭投訴等問題。

《投資者網》就相關問題聯系中南建設，公司方面對《投資者網》表示：“公司在向負責(旗下)項目的子公司核實，如果公司確有責任沒有履行好，會督促子公司認真履行，維護相關方權益。”

股價下跌機構減持

自2020年7月以來，受房地產市場回暖影響，中南建設的股價逐步上漲，2020年后半年中南建設股價基本在9元/股以上。但是值得注意的是，自2020年12月開始，中南建設的股價持續下跌，截至2020年3月12日收盤價7.29元/股，市值縮水超30%。

3月12日晚中南建設發布公告稱，基于對公司持續發展的信心和對公司價值的認可，維護資本市場穩定，公司控股股東中南城市建設投資有限公司(簡稱“中南城投”)計劃增持中南建設總股份2%以內的股份，即不低于3821萬股，不高于7643萬股。

控股股東中南城投一方面以自有資金或自籌資金增持中南建設股份，另一方面，仍大比例質押公司股份。根據3月18日中南建設公告，截至3月18日，中南建設控股股東及其一致行動人陳昱含合計質押股份12.31億股，占其所持股份比例59.41%，占公司總股本比例32.19%。

中南建設對《投資者網》回復稱：“公司控股股東股份質押融資，是希望充分發揮不流動的閑置股份價值，為自身經營發展服務，實現更好的回報。近期由于資本市場大幅調整，公司股票價格也出現波動，因此公司控股股東有按照協議補充質押的情況。不過公司控股股東股份質押比例2017年底以來持續下降，2017年末其質押比例為90%，2018年末為75%，2019年末為69%。股份質押不影響控股股東的控股地位。”

值得注意的是，2020年內中南建設的機構投資者已經出現大比例減持。Wind數據顯示，截至2020年12月末，基金持股中南建設的比例為12.03%，較2019年持股比例23.19%近乎腰斬;券商持股中南建設的比例為0.06%，而2019年時該比例為0.3%。

被疑“明股實債”

中南建設官網信息顯示，該公司成立于1988年，于2009年成功借殼大連金牛登陸資本市場，中南建設2009年全年的銷售額金額僅為43.30億元。上市之后，中南建設于2012首次突破百億銷售額，在2017年實現銷售額963億元。

然而，在邁進千億銷售陣營之后，中南建設的銷售額增速便出現了明顯放緩。《投資者網》梳理數據發現，2018年至2020年，中南建設的全年合同銷售額分別為1466.1億元、1960.5億元、2238.3億元，同比增長分別為52%、34%、14.2%，增速下降。

近年來，中南建設在追求規模擴張的同時，負債也在不斷攀升。Wind數據顯示，截至2020年9月末，中南建設的總負債高達3032.04億元，較2019年末的2637.48億元增長15%。

2018年至2020年前三季度，中南建設的經營活動產生的現金流量凈額分別為194.32億元、81.96億元，7.14億元，出現大幅下降。

根據Wind數據顯示，2018年至2020年前三季度，中南建設的“貨幣資金/短期債務比”分別為0.75、0.72、0.81，這意味著公司賬面的貨幣資金難以覆蓋其短期債務。此外，截至2020年三季度末，中南建設剔除預收款后的資產負債率為82.5%，凈負債率為136%，踩中“三道紅線”中的兩項。

此外，《投資者網》梳理中南建設公告發現，中南建設多次轉讓旗下項目股權引入投資，并約定股權投資期限回購其轉讓股權。這種做法，在業內看來，疑似涉及“明股實債”。

舉例來看，今年2月24日，中南建設公告中稱，為了促進莆田瓏禧臺項目發展，公司全資子公司莆田悅誠以13億元向五礦信托轉讓其持有的莆田瓏禧臺項目收益權，期限18個月，到期后按約定公允價值回購。

3月6日公告稱，為促進德清云錦天樾項目發展，公司子公司嘉興錦發以892.5萬元其持有的17.85%股權，有關股權轉讓方同意6個月后按約定公允值回購其轉讓股權。3月16日公告稱，公司全資子公司南通中南新世界持股50%的子公司南通鼎嘉，通過增資2.93億元的形式由民生信托取得51%股權。中南新世界承諾在18個月投資期內支付投資回報。

據不完全統計，自2019年起，中南建設旗下多個項目進行股權融資，明確約定投資期限到期后會回購股權，且投資方多為信托資金，包括莆田瓏禧臺、溫州梧田項目、福州樾庭、泉州中南濱江銘悅等，約定投資期限在6個月至24個月不等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示，“約定回購條件的股權融資，實際上是打‘擦邊球’，相當于變相的借債。以股權名義產生的債務，對企業而言，短期是有救急效應的;但如果出現‘實股明債’的情況較多，也會容易引起監管(注意)。”

房屋質量遭投訴

中南建設的業務以房地產開發及建筑施工為主，中南置地是集團旗下房地產旗艦品牌。截至2020年上半年，公司已進入內地109個城市。作為銷售額已經邁進雙千億陣營的房地產企業，中南建設一路狂奔向前的同時，旗下項目的質量問題也時有發生。

根據人民網領導留言板投訴信息，成都溫江中南上熙府、山東淄博中南樾府等項目因漏水等房屋質量問題遭遇投訴。針對溫江中南上熙府的投訴問題，成都市溫江區人民政府在領導留言板回復：“關于房屋局部漏水的問題。區住建局工作人員于2020年10月10日組織建設單位和業主在現場踏勘、協調處理。經現場核實，漏水問題已整改完成。”由此可見，溫江中南上熙府質量問題確實存在。

事實上，山東淄博中南樾府項目質量問題也同樣屬實。2020年10月至11月，大眾網·海報新聞連續曝出了淄博中南·樾府的質量問題，包括建筑主體結構傾斜不垂直、墻體歪斜、墻面鋼筋裸露、蜂窩麻面、墻體地面斷裂等情況。

嚴躍進認為：“房屋質量問題對房企影響大，涉及到消費端對房企品牌形象的認可、后續的房屋銷售情況。房企應該重視產品質量問題，做好管控，防范在各個環節可能出現的質量漏洞。”

上海中原地產市場分析師盧文曦也對《投資者網》表示：“房屋質量問題頻現將對房企的品牌形象造成不利影響，使消費者對房企的產品產生懷疑，對房企品牌失去信心;另一方面，若房企持續出現產品質量問題，導致市場對公司的印象不佳，可能對公司在拿地方面增添負面影響。”

針對房屋質量及購房者投訴情況，中南建設對《投資者網》表示：“公司將督促子公司今后進一步提高服務質量，更好保護消費者權益，贏得更多消費者信任。”

“產品質量與房企的自身經營管理有直接關系，現在很多房企以高周轉的形式來實現擴張，房企需要在產品質量和擴張速度之間找到平衡點，注重質量管控。”盧文曦如是認為。