自去年下半年以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)明顯下行的背景下，房企營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)并呈下行趨勢(shì)。與此同時(shí)，在拿地、融資等各方面經(jīng)營(yíng)成本持續(xù)承壓之下，房企主業(yè)利潤(rùn)率水平也面臨下行壓力。

值得注意的是，近年來(lái)多家房企在做強(qiáng)主業(yè)之余，已經(jīng)把觸角延伸到地產(chǎn)以外的多元領(lǐng)域以尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。除了商業(yè)、物管、文旅等相對(duì)傳統(tǒng)的多元化發(fā)展方向，低門檻、高成長(zhǎng)、高收益的新消費(fèi)（基于新技術(shù)與新媒介，在傳統(tǒng)消費(fèi)上的升級(jí)與革新）領(lǐng)域，成為規(guī)模房企涉足較多的投資路徑之一。

那么，房企紛紛布局并不擅長(zhǎng)的新消費(fèi)領(lǐng)域勝算幾何？

“在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管升級(jí)的背景下，部分房企關(guān)聯(lián)投資機(jī)構(gòu)加碼布局大消費(fèi)、新消費(fèi)領(lǐng)域，以期望找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，獲得可觀的收益回報(bào)。”克爾瑞研究中心總經(jīng)理林波向《》記者分析認(rèn)為，需要警惕的是，投資行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，貿(mào)然踏入新興領(lǐng)域具有較高的不確定性。如何找準(zhǔn)高成長(zhǎng)性行業(yè)以及值得投資目標(biāo)？如何在適合的時(shí)候獲益退出？對(duì)于房企資本而言仍然具有較大的挑戰(zhàn)性。

為何青睞新消費(fèi)？

2月8日，華潤(rùn)資本宣布與上海黃浦區(qū)人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方計(jì)劃以共同在黃浦區(qū)設(shè)立大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)基金作為合作的開(kāi)端，重點(diǎn)關(guān)注新消費(fèi)、消費(fèi)科技、供應(yīng)鏈物流等領(lǐng)域。華潤(rùn)資本表示，未來(lái)將在“十四五”期間繼續(xù)在大消費(fèi)等領(lǐng)域加大投資力度。

事實(shí)上，除了華潤(rùn)資本外，不少有著房企背景的投資機(jī)構(gòu)將投資目光放到了大消費(fèi)、新消費(fèi)領(lǐng)域，以尋求地產(chǎn)業(yè)務(wù)外的多元化發(fā)展。

克而瑞報(bào)告顯示，房企資本往往青睞酒飲茶飲、生鮮、面食、寵物等領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從與餐飲及零售相關(guān)的消費(fèi)品牌來(lái)看，房企關(guān)聯(lián)投資機(jī)構(gòu)主要偏好新式酒飲及茶飲，被投資的品牌多達(dá)六家，如元?dú)馍帧⒇惾鹛鹦摹氠j名酒等；生鮮配送等熱門概念也成為投資重點(diǎn)，如小兔買菜、叮咚買菜、每日優(yōu)鮮、食行生鮮等；此外，投資范圍還包括有面食餐飲、社區(qū)超市、美妝等，這類領(lǐng)域和居民日常生活消費(fèi)緊密相關(guān)。

目前，投資大消費(fèi)、新消費(fèi)的房企中，投資規(guī)模較大的包括碧桂園創(chuàng)投、華潤(rùn)資本、保利資本及龍湖資本等，此外還有金茂資本、遠(yuǎn)洋資本、越秀產(chǎn)業(yè)基金、金地集團(tuán)（600383）、綠城中國(guó)等。

來(lái)源：克而瑞

從布局意圖來(lái)看，與房企多元化的本質(zhì)相差無(wú)幾，主要還是突破主業(yè)增長(zhǎng)瓶頸，創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但發(fā)展邏輯和切入路徑有所不同。在新的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，企業(yè)跨界布局不再單刀直入，而是趨向謹(jǐn)慎、保守，更多采取“迂回戰(zhàn)術(shù)”，即與主業(yè)相互動(dòng)，從滿足自身需求出發(fā)進(jìn)行試水，強(qiáng)化了房地產(chǎn)的“載體”與“賦能”屬性。

此外，從生活服務(wù)相關(guān)的品牌來(lái)看，寵物經(jīng)濟(jì)受到房企重視，如碧桂園創(chuàng)投參與投資的瑞鵬股份，以及越秀產(chǎn)業(yè)基金參與投資的瑞派寵物；此外還包括有室內(nèi)游樂(lè)、旅拍、物流等均是房企資本的關(guān)注重點(diǎn)。

“房企相關(guān)投資機(jī)構(gòu)之所以投資新消費(fèi)領(lǐng)域，一定程度上是由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到監(jiān)管趨嚴(yán)，而地產(chǎn)主業(yè)的利潤(rùn)率水平及利潤(rùn)增速均存在下行壓力。”

林波告訴《》記者，在此背景下，與房企有關(guān)聯(lián)的投資機(jī)構(gòu)通過(guò)投資方式與當(dāng)前的新興行業(yè)相接觸，或?yàn)橐粭l可選的第二增長(zhǎng)曲線。

機(jī)遇還是風(fēng)險(xiǎn)？

以頭部房企碧桂園為例，和其他企業(yè)涉足房地產(chǎn)上下游多元化不同，其于2019年正式成立創(chuàng)投公司，并在接下來(lái)幾年里有出色表現(xiàn)，碧桂園創(chuàng)投已投資超90家企業(yè)，其中10家已成功IPO，26家為獨(dú)角獸企業(yè)，13家已完成下一輪募資。

“碧桂園的投資方法和其他房企的不同之處在于，其選的是創(chuàng)業(yè)型公司，而不是那些已經(jīng)成熟和發(fā)展穩(wěn)定的企業(yè)。這就好比是在二級(jí)市場(chǎng)炒股，創(chuàng)投雖然風(fēng)險(xiǎn)大但收益更高，也更考驗(yàn)一家公司的分析能力、判斷力、和最終的決策力。”

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，房企走多元化道路和財(cái)務(wù)投資是兩個(gè)概念，多元化是企業(yè)下場(chǎng)做業(yè)務(wù)，比如造車等。而財(cái)務(wù)投資，則是純粹是為了獲得更多利潤(rùn)，比如一些風(fēng)口型產(chǎn)業(yè)，這一塊和自身產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度并不高。

“首先是涉足和自身產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)性的業(yè)務(wù)，這樣做的好處是可以形成1+1大于2的效果，有利于自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)上下游布局。”張波表示，這種類型是大部分房企在發(fā)展到一定規(guī)模后的必經(jīng)之路，目的就是為了打通上下游。

不過(guò)張波同時(shí)也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)背景之下，房企還是要以房地產(chǎn)為主航道。從資金層面而言，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，房企在資金上有一定優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)入局其他新興行業(yè)并改換賽道，還需謹(jǐn)慎考量。

事實(shí)上，近年來(lái)由于面臨周期調(diào)整和疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷新一輪洗牌，非地產(chǎn)企業(yè)紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、變賣地產(chǎn)項(xiàng)目，房企跨界失敗的案例不在少數(shù)，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘提升，經(jīng)營(yíng)難度加大。因此，對(duì)于逆市跨界的企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展不確定性較高，避免激進(jìn)、加強(qiáng)跨界風(fēng)險(xiǎn)管控是第一要?jiǎng)?wù)。

“房地產(chǎn)行業(yè)是資金導(dǎo)向型，在市場(chǎng)下行期，‘快’也就意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)。跨界布局需結(jié)合自身發(fā)展需求，尋找相匹配的項(xiàng)目，否則可能產(chǎn)生連帶風(fēng)險(xiǎn)，影響到自身主業(yè)的發(fā)展。”張波表示，房企跨界布局在規(guī)模和效益上成長(zhǎng)空間都是有限的，做好主業(yè)務(wù)在企業(yè)的戰(zhàn)略定位尤為重要。

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