涉房資金迎來新一輪精準(zhǔn)調(diào)控。近一個(gè)月以來，北京、上海、廣東等地金融監(jiān)管部門集體出擊，嚴(yán)查涉房資金來源，加強(qiáng)個(gè)人信貸管理，并明確提出嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)流入樓市。

業(yè)內(nèi)人士稱，2020年下半年以來，部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，究其原因，正是部分不該流入樓市的資金流入樓市，炒作并推高了市場(chǎng)熱度。未來隨著調(diào)控趨嚴(yán)，投機(jī)炒房、渲染炒作跡象將明顯減少，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將明顯降溫。

多地房地產(chǎn)金融強(qiáng)監(jiān)管升溫

“最近銀行對(duì)‘經(jīng)營貸’監(jiān)管明顯收緊。”李西(化名)對(duì)記者說，此前她本想借助“經(jīng)營貸”在北京購買自己第二套房，但剛和中介咨詢完就遇到嚴(yán)格的監(jiān)管。

日前，北京、上海、廣東等多地均發(fā)文，對(duì)轄區(qū)內(nèi)銀行經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)開展排查，并加強(qiáng)對(duì)信貸資金用途的管理。與此同時(shí)，多家銀行也已經(jīng)啟動(dòng)自我檢查，并對(duì)相關(guān)貸款的審核更為嚴(yán)格。

北京銀保監(jiān)局、人行營業(yè)管理部日前下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》。通知顯示，監(jiān)管部門將結(jié)合監(jiān)管大數(shù)據(jù)進(jìn)一步加強(qiáng)非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)檢查力度，對(duì)因信貸管理不審慎導(dǎo)致的個(gè)人經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，將從嚴(yán)從重查處。

一家國有大行北京分行人士也對(duì)記者表示，已經(jīng)第一時(shí)間組織開展對(duì)個(gè)人經(jīng)營性貸款的排查工作，并通過電話會(huì)議方式向轄內(nèi)支行進(jìn)行工作部署、開展動(dòng)員。在排查中以大數(shù)據(jù)模型篩查可疑數(shù)據(jù)，就可疑線索進(jìn)行有針對(duì)性的排查。

上海銀保監(jiān)局此前也發(fā)布監(jiān)管文件，要切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理，高度重視信貸資金用途管控，強(qiáng)化用途警示;禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款;防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

廣東銀保監(jiān)局日前也下發(fā)《關(guān)于組織轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查的通知》，要求轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任，圍繞授信調(diào)查、授信審查審批、授信后管理、第三方機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作等各個(gè)環(huán)節(jié)開展全方位風(fēng)險(xiǎn)排查。

目前廣東的房貸合規(guī)性抽查趨嚴(yán)，銀行內(nèi)部審批也更加嚴(yán)格，對(duì)于收入和年齡不匹配的房貸情況也在進(jìn)行審查。廣東一房地產(chǎn)中介經(jīng)理黃先生介紹，銀行抽查到其經(jīng)手的購房客戶，讓客戶說明購房首付款來源。據(jù)悉，該購房客戶剛畢業(yè)，年齡僅23歲。“其購房款是父母給的，我們針對(duì)這一情況也出具了相關(guān)證明函和保證函，證明該房產(chǎn)是購房者用于自住。”據(jù)房產(chǎn)中介介紹，如果購房者選擇用經(jīng)營貸購房，不合規(guī)問題暴露后，很大概率需要提前還款。

不過，銀行也表示，在審核趨嚴(yán)的背景下，正常的個(gè)人經(jīng)營貸款不受影響。一家股份制銀行上海分行人士表示，在個(gè)人經(jīng)營性貸款領(lǐng)域，該行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)個(gè)人經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)正常受理。

“好經(jīng)歪念” 涉房資金亂象需嚴(yán)查

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于消費(fèi)貸和經(jīng)營貸對(duì)貸款用途不是指定的，因此銀行對(duì)貸款的流向也很難進(jìn)行有效的監(jiān)控。2020年，由于整體的融資環(huán)境較為寬松，利率下行，部分人有沖動(dòng)利用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等將資金套出來購買房產(chǎn)。

以“經(jīng)營貸”為例，據(jù)了解，2020年，不少銀行的房抵經(jīng)營貸利率降至4%以下，個(gè)別優(yōu)質(zhì)企業(yè)甚至能拿到低至3.65%的利率，對(duì)比北京同期的房貸利率，“利差”直觀可見，且可以先息后本還貸。“經(jīng)營貸”本身是為了支持小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展，但是部分資金通過“經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市屬于“好經(jīng)歪念”。

廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源表示，3-5年期經(jīng)營貸，由于先息后本，這就為炒房者提供了“時(shí)間差”——只要在3年或者5年內(nèi)出售該房，就不用面臨還本的壓力。同時(shí)，還有二次申請(qǐng)經(jīng)營貸的可能性。據(jù)廣州辦理按揭的中介機(jī)構(gòu)介紹，目前，二次申請(qǐng)經(jīng)營貸或者其他類似貸款還是有可操作的空間。借助過橋資金，完成第一筆經(jīng)營貸還款，可以再重新去銀行申請(qǐng)。如若監(jiān)管嚴(yán)查，導(dǎo)致貸款審批條件嚴(yán)格，額度進(jìn)一步收緊，部分購房者很有可能面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

除經(jīng)營貸外，消費(fèi)貸也成為部分購房者加杠桿的重要資金來源。此前，記者在采訪中了解到，部分貸款中介機(jī)構(gòu)明知客戶的資金用途是購房，但仍表示可以幫助其從銀行貸出消費(fèi)貸。一位貸款中介機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者說，單筆消費(fèi)貸金額不夠的話，可同時(shí)從幾個(gè)銀行貸出款。

曾剛表示，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)交易的監(jiān)管是必要的。鄭大源也認(rèn)為，對(duì)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)應(yīng)該公開嚴(yán)肅查處，降低尋租空間。

調(diào)控給市場(chǎng)降溫 樓市走向仍待觀察

除了嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)進(jìn)入樓市，多地也出臺(tái)其他舉措管控入市資金。2月8日，深圳住建局發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。有消息顯示，深圳建行、光大等多個(gè)銀行已開始按照上述成交參考價(jià)格作為該行按揭貸款的參考依據(jù)。“日前住建部門發(fā)布的參考價(jià)格基本是真實(shí)售價(jià)7成左右，這意味銀行可批貸額度將大打折扣，有力降低購房者購房杠桿。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

杭州方面也嚴(yán)查“代凍資”行為。2月18日，杭州市發(fā)布了一則《關(guān)于提供虛假購房報(bào)名資料人員的通報(bào)》表示，經(jīng)對(duì)商品住房項(xiàng)目搖號(hào)登記信息進(jìn)行對(duì)比甄別，發(fā)現(xiàn)“御潮府”“丹楓四季院”“君品名邸”“紫璋臺(tái)公寓”等九個(gè)項(xiàng)目中有27戶家庭的申報(bào)信息或報(bào)名材料存在虛假、失實(shí)情況。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，下一步調(diào)控效果如何，就看嚴(yán)查資金違規(guī)入房市政策的執(zhí)行力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，監(jiān)管部門對(duì)經(jīng)營貸流入樓市嚴(yán)查體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)金融的強(qiáng)管控信號(hào)。這會(huì)促使一些商業(yè)銀行、中介機(jī)構(gòu)等在信貸方面審查更加嚴(yán)格。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于一些后續(xù)想借助經(jīng)營貸購房的人，操作空間會(huì)降低。客觀上將會(huì)使得房產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，尤其是一些熱點(diǎn)樓盤。他表示，落實(shí)“房住不炒”，資金管控一定要到位，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加趨于平穩(wěn)。

易居研究院助理研究員趙亦琪表示，在多方調(diào)控下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月樓市熱度將有所下調(diào)，房價(jià)漲幅將保持低位。