歷時(shí)一個(gè)多月，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)取得新進(jìn)展。4月12日上午，某私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)人士告訴記者，“剛剛接到電話，我們已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人的試點(diǎn)資格?！?/p>

今年2月中旬，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（簡(jiǎn)稱《備案指引》）。根據(jù)《備案指引》，符合試點(diǎn)要求的管理人，自3月1日起可以提交申請(qǐng)材料。

記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，首批不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人共7家，包括鼎暉投資、深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金、高和資本、中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金、鼎信長(zhǎng)城投資集團(tuán)、建信（北京）投資基金管理有限責(zé)任公司等頭部機(jī)構(gòu)。在申請(qǐng)管理人試點(diǎn)資格的同時(shí)，這些機(jī)構(gòu)已開(kāi)始籌備基金產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士稱，首批試點(diǎn)基金完成備案后將正式公布。

(相關(guān)資料圖)

老公司拿“新牌照”首批管理人均為頭部機(jī)構(gòu)

據(jù)記者了解，為區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，監(jiān)管部門新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。此次獲得試點(diǎn)資格的管理人，此前在中基協(xié)已備案為私募股權(quán)投資基金管理人，此次備案成功后將再拿一塊“新牌照”，即不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人。

“目前的處理方法是‘老公司新牌照’，給公司一個(gè)新的業(yè)務(wù)種類或新牌照?！绷硗庖患耀@得試點(diǎn)資格的私募基金管理人相關(guān)人士對(duì)記者表示。

記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，監(jiān)管部門對(duì)管理人審核非常嚴(yán)格。在管理人備案過(guò)程中，監(jiān)管部門進(jìn)行了多輪問(wèn)詢，基金公司進(jìn)行材料補(bǔ)充。上述獲得試點(diǎn)資格的私募人士表示，“在備案過(guò)程中，協(xié)會(huì)對(duì)公司規(guī)模、人員配備以及項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等審核非常嚴(yán)格，公司不僅需要達(dá)到相應(yīng)的指標(biāo)，還需要有相應(yīng)的證明。比如如何證明團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，就需要出具此前每個(gè)投資項(xiàng)目的詳細(xì)業(yè)績(jī)證明材料等。”

由于監(jiān)管部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人設(shè)立較高要求，因此獲得試點(diǎn)資格的首批管理人均為頭部機(jī)構(gòu)。上述私募人士表示，一是監(jiān)管部門對(duì)管理人要求高，頭部機(jī)構(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)；二是在試點(diǎn)階段，監(jiān)管部門需要從各種不同背景的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)中選擇一些頭部代表，在試點(diǎn)過(guò)程中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)規(guī)則進(jìn)一步完善。

LP智庫(kù)創(chuàng)始人國(guó)立波對(duì)記者表示，“試點(diǎn)期間，監(jiān)管部門選擇頭部機(jī)構(gòu)參與，發(fā)揮它們的先行先試和引領(lǐng)示范作用，有助于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金高質(zhì)量發(fā)展，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。”

“嚴(yán)格控制試點(diǎn)基金管理人的適用范圍，是一次有益的嘗試突破，也符合行業(yè)現(xiàn)狀?！笨颠_(dá)律師事務(wù)所律師李釗林對(duì)記者表示，在現(xiàn)有規(guī)則下，不滿足試點(diǎn)要求的管理人，是可以在滿足特定要求下作為L(zhǎng)P參與不動(dòng)產(chǎn)基金投資的。

預(yù)計(jì)首批基金產(chǎn)品最快1-2個(gè)月落地

獲得管理人試點(diǎn)資格后，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品備案成為接下來(lái)的工作。談及產(chǎn)品準(zhǔn)備情況，上述私募人士透露，“管理人申請(qǐng)和基金產(chǎn)品籌備是同步進(jìn)行的，目前公司的基金產(chǎn)品正在準(zhǔn)備中，還在跟LP和項(xiàng)目方進(jìn)行溝通?！?/p>

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，李釗林表示，試點(diǎn)規(guī)則發(fā)布之后，市場(chǎng)各方反應(yīng)非常積極，很多機(jī)構(gòu)都躍躍欲試。不僅是很多項(xiàng)目方需要尋求融資，還有很多資金方（包括未能取得試點(diǎn)的基金管理人）慕名而來(lái)。但基金既需要解決項(xiàng)目來(lái)源問(wèn)題，還需要匹配資金來(lái)源，預(yù)計(jì)最快1個(gè)月到2個(gè)月基金產(chǎn)品有望落地。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，隨著試點(diǎn)落地，在差異化的監(jiān)管政策下，私募管理人參與不動(dòng)產(chǎn)投資的競(jìng)爭(zhēng)力和積極性將大幅提升，充分發(fā)揮挖掘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、參與風(fēng)險(xiǎn)化解的作用，急需紓困的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多“活水”。

李釗林表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)落地，將有助于為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)引入源頭活水。另外，3月份，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委分別發(fā)文，將REITs試點(diǎn)范圍拓寬至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域后，公募REITs資產(chǎn)類別與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資范圍的重合度進(jìn)一步提升。未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與公募REITs有望在一二級(jí)市場(chǎng)形成正向聯(lián)動(dòng)。

“未來(lái)相關(guān)主管部門需要完善配套措施，引入各類機(jī)構(gòu)投資者參與國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金?！眹?guó)立波表示，首先，同單純配置股權(quán)投資基金相比，配置不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金具有相關(guān)性低、分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，有利于為不同的LP開(kāi)展多樣化的資產(chǎn)配置，提供更多的選擇機(jī)會(huì)，并平滑整個(gè)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。其次，從海外LP資產(chǎn)配置角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金已經(jīng)是相對(duì)成熟的資產(chǎn)類別。

編輯：羅浩

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