中新經(jīng)緯12月31日電 (魏薇)“明天我的(商業(yè))房貸利率就要降60個(gè)基點(diǎn)，降到2.72%，比公積金利率還低。”近日，家住天津的唐先生告訴中新經(jīng)緯。

明天起，重定價(jià)日為1月1日的存量房貸將迎來利率下調(diào)，有的調(diào)整幅度達(dá)60個(gè)基點(diǎn)。你的房貸利率降多少？

有商貸利率低于公積金貸款利率

唐先生表示，2016年9月，他貸款在天津購入了一套90平方米左右的兩室，當(dāng)時(shí)貸款金額95萬元，商貸利率是在貸款基準(zhǔn)利率4.90%的基礎(chǔ)上打8折，即3.92%。

2019年8月，中國(guó)人民銀行推動(dòng)改革完善LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)報(bào)價(jià)形成機(jī)制。2020年3月，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，唐先生的貸款利率也轉(zhuǎn)變?yōu)長(zhǎng)PR-88個(gè)基點(diǎn)。

明年1月1日是唐先生的房貸重定價(jià)日，由于5年期以上LPR從2023年12月的4.20%，下降了60個(gè)基點(diǎn)，至2024年12月的3.60%，他的房貸利率也將由3.32%降至2.72%。而2024年5月，公積金貸款利率進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后，5年期以上的首套房個(gè)人住房公積金利率為2.85%。這意味著唐先生的商業(yè)房貸利率將要低于公積金貸款利率。

來源：受訪者提供

在北京工作的小田(化名)告訴中新經(jīng)緯，她在2019年底購入一套兩室住房，貸款105萬元。經(jīng)過多次LPR下降和存量房貸利率調(diào)整，小田當(dāng)下的房貸利率為3.90%(即LPR-30個(gè)基點(diǎn))。之前，她的房貸重定價(jià)日為每年12月24日，今年11月，她將重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，重定價(jià)日也調(diào)整為每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

“我的房貸利率要降60個(gè)基點(diǎn)，從3.90%降到3.30%。”小田說，在提前還款后，她的本金還剩65萬元，月供約3900元，房貸利率下調(diào)后，她的月供或減少約200元。

在北京工作的梁毅(化名)介紹，他的房貸利率同樣為L(zhǎng)PR-30個(gè)基點(diǎn)，由于其原房貸重定價(jià)日為10月19日，他的房貸利率已調(diào)整為3.55%(參考9月公布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)3.85%)。而在11月重定價(jià)日調(diào)整后，他最近的重定價(jià)日為1月1日，重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，參考12月公布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)3.60%，他的房貸利率將下降25個(gè)基點(diǎn)，降至3.30%。

多家銀行稱系統(tǒng)自動(dòng)更新利率

目前，市場(chǎng)上的個(gè)人房貸利率基本上是由LPR加減點(diǎn)形成的，也就是說房貸利率的高低受LPR漲跌的影響。貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR每月公布一次，而房貸利率則要在貸款重定價(jià)日調(diào)整。

今年9月29日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，要求自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月的LPR。

重定價(jià)周期最短可申請(qǐng)調(diào)整為3個(gè)月，也可選擇6個(gè)月、12個(gè)月等，借貸雙方可協(xié)商確定。據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的相關(guān)解答，調(diào)整重定價(jià)周期后，重定價(jià)日可沿用原貸款合同中的日期。具體又可以分為兩種情況：一是原貸款合同約定為對(duì)月對(duì)日的，重定價(jià)日為調(diào)整后重定價(jià)周期相對(duì)應(yīng)月份的借款發(fā)放日對(duì)日，如重定價(jià)周期內(nèi)無借款發(fā)放日對(duì)日，則該周期重定價(jià)日為相應(yīng)月份的最后一天。二是原貸款合同約定為1月1日的，重定價(jià)日為調(diào)整后重定價(jià)周期相對(duì)應(yīng)月份的1日，也可以選擇以調(diào)整后重定價(jià)周期相對(duì)應(yīng)月份的借款發(fā)放日對(duì)日為重定價(jià)日。

以唐先生為例，其原房貸重定價(jià)周期為12個(gè)月、重定價(jià)日為每年的1月1日。2024年11月，他申請(qǐng)將重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，調(diào)整后的重定價(jià)日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。也就是說，像唐先生一樣，選擇重定價(jià)周期為3個(gè)月的借款人，之后每3個(gè)月房貸利率就會(huì)根據(jù)LPR的變動(dòng)而調(diào)整。

中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢多家銀行客服，工作人員均表示，客戶無須做任何操作，系統(tǒng)屆時(shí)會(huì)自動(dòng)在重定價(jià)日根據(jù)最新的LPR調(diào)整利率，具體可以在重定價(jià)日當(dāng)天或者次日查詢利率更新情況。

明年LPR有望繼續(xù)下行

12月9日召開的中共中央政治局會(huì)議提出“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。

12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)，主要是國(guó)內(nèi)需求不足，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，群眾就業(yè)增收面臨壓力，風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多。同時(shí)必須看到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、優(yōu)勢(shì)多、韌性強(qiáng)、潛能大，長(zhǎng)期向好的支撐條件和基本趨勢(shì)沒有變。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，展望2025年，在適度寬松的貨幣政策基調(diào)下，中國(guó)人民銀行將繼續(xù)實(shí)施有力度的降息，政策利率有望下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯著高于今年0.3個(gè)百分點(diǎn)的降幅，屆時(shí)會(huì)引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)跟進(jìn)下調(diào)；另外，明年各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率也會(huì)適時(shí)下調(diào)，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)和居民融資成本全面下行。

“不排除2025年通過較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度定向降息的可能。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。”王青說。

招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，2025年適度寬松的貨幣政策應(yīng)朝著三個(gè)方向持續(xù)發(fā)力，更具前瞻性、有效性、針對(duì)性。一是要加大跨周期和逆周期調(diào)節(jié)力度，超常規(guī)地進(jìn)行預(yù)調(diào)，讓政策調(diào)整走在市場(chǎng)曲線之前，助力宏觀經(jīng)濟(jì)熨平周期波動(dòng)和外在沖擊，彰顯前瞻性；二是繼續(xù)降準(zhǔn)降息，2025年可降準(zhǔn)0.5—0.75個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率50個(gè)基點(diǎn)，引導(dǎo)LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，在總量上保障流動(dòng)性更加充裕，在價(jià)格上適度降低成本，增強(qiáng)有效性；三是運(yùn)用好存量結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，必要時(shí)創(chuàng)設(shè)新的工具，引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)做好“五篇大文章”，特別是加大對(duì)科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、消費(fèi)金融等支持，體現(xiàn)針對(duì)性。

“需要注意的是，2024年三季度商業(yè)銀行凈息差已經(jīng)下滑至1.53%，處于歷史低位。如果LPR下降速度過快，銀行息差縮窄壓力過大，不利于銀行保持自身發(fā)展的穩(wěn)健性和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性。”董希淼建議，LPR與政策利率非對(duì)稱下降，即政策利率下調(diào)幅度大于LPR下降幅度。同時(shí)，銀行應(yīng)通過下調(diào)存款利率、壓降隱性費(fèi)用等措施，進(jìn)一步降低負(fù)債成本。

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