“止跌回穩(wěn)”成為2024年樓市關(guān)鍵詞。機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國各地出臺(tái)樓市政策超780條，無論是需求端、供給端還是去庫存方面，均出臺(tái)多項(xiàng)“穩(wěn)地產(chǎn)”政策。從政策關(guān)鍵詞看，無論是“取消限購”“加大補(bǔ)貼”“降低首付比例”，還是“優(yōu)化土拍規(guī)則”“融資協(xié)調(diào)機(jī)制”“盤活存量”，政策目標(biāo)均指向“止跌回穩(wěn)”。

隨著各項(xiàng)政策落地顯效，房地產(chǎn)市場交易趨于活躍，熱點(diǎn)城市的銷售出現(xiàn)回暖；新房、二手房的交易價(jià)格也出現(xiàn)回穩(wěn)勢頭。與此同時(shí)，市場信心逐步傳導(dǎo)至土拍市場。今年三季度以來，核心城市部分地塊競拍出高溢價(jià)，“地王”重出江湖，民營房企也開始入市，爭奪優(yōu)質(zhì)地塊。

熱點(diǎn)城市銷售回暖

從銷售端數(shù)據(jù)看，全國商品住宅銷售額、銷售面積的同比降幅已連續(xù)7個(gè)月收窄，居民的置業(yè)信心正在持續(xù)修復(fù)。

截至發(fā)稿，國家統(tǒng)計(jì)局暫未披露12月的銷售數(shù)據(jù)，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，新建商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，商品房銷售面積累計(jì)同比降幅已連續(xù)6個(gè)月收窄，銷售額累計(jì)降幅連續(xù)7個(gè)月收窄。其中，1-11月商品住宅銷售面積同比下降16.0%，商品住宅銷售額同比下降20.0%，商品住宅累計(jì)銷售面積、銷售額同比降幅均已連續(xù)7個(gè)月收窄。

從單月數(shù)據(jù)而言，10月份以來，房地產(chǎn)市場交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進(jìn)一步改善，11月份當(dāng)月銷售面積和銷售額都實(shí)現(xiàn)正增長，分別增長10.2%和6.8%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銷售市場數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，是本輪房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的先行指標(biāo)。銷售向好，對于量價(jià)關(guān)系、供求關(guān)系等調(diào)整優(yōu)化都具有積極的作用。

熱點(diǎn)城市受新政影響，銷售回暖明顯。11月，多個(gè)重點(diǎn)城市市場在10月的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較高活躍度。新房方面，北京、上海、深圳、成都、武漢、南京、蘇州、青島新房銷售面積同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲；二手房方面，深圳11月成交量創(chuàng)2020年10月以來新高，北京突破去年4月以來新高，上海、成都二手住宅成交量均在2.5萬套左右。

市場熱度仍在延續(xù)。僅以上海為例，自“9·29新政”后，上海二手房月成交量已連續(xù)3個(gè)月上漲。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月28日(周六)，上海單日二手房成交1466套，超越10月13日的1334套，創(chuàng)年內(nèi)二手房單日成交新紀(jì)錄。12月29日(周日)，成交量仍維持高位，成交套數(shù)1248套，周末兩日共計(jì)成交套數(shù)達(dá)2714套，亦成為年內(nèi)成交套數(shù)最多的一個(gè)周末。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，12月的9個(gè)周末日，二手房(含商業(yè))成交量也全部破千，日均成交1256套。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月30日，單月上海二手房(含商業(yè))的網(wǎng)簽成交已超過2.8萬套，達(dá)28862套，環(huán)比上漲了6.7%。

業(yè)內(nèi)指出，12月，上海二手房(含商業(yè))成交量成為年內(nèi)成交量最高的一個(gè)月，同時(shí)創(chuàng)近年來成交量新高。

從新房數(shù)據(jù)來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-12月，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅縮窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，10月，房企銷售業(yè)績明顯好轉(zhuǎn)，TOP100房企銷售額環(huán)比增長67.5%，同比增長10.5%，這是2023年6月以來首次單月同比轉(zhuǎn)正。12月熱度保持高位，TOP100房企單月銷售額環(huán)比增長28.86%。

核心城市房價(jià)逐步止跌

隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的各項(xiàng)政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場交易趨于活躍，交易價(jià)格也出現(xiàn)回穩(wěn)勢頭。其中，一線城市二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止跌。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份二手房房價(jià)上漲的城市數(shù)量正在增加，從此前的8個(gè)變?yōu)?0個(gè)；新房市場同二手房市場呈現(xiàn)同樣特征，價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)由10月的7個(gè)變?yōu)?7個(gè)。

其中，一線城市的龍頭帶動(dòng)作用正在不斷加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，11月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與10月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。

熱點(diǎn)二線城市復(fù)蘇跡象也不斷體現(xiàn)，包括杭州、寧波、廈門、重慶、成都等地二手房價(jià)格也在11月出現(xiàn)環(huán)比上漲。

從市場表現(xiàn)來看，業(yè)內(nèi)人士提到，一線城市二手房掛牌時(shí)長明顯縮短，市場的成交正在加速，當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)處于底部階段。11月僅有廣州的掛牌時(shí)長出現(xiàn)上升，北上深在政策的持續(xù)刺激之下交易量明顯回升，也加快了二手房的去化速度。成交周期的縮短也是房價(jià)“止跌回穩(wěn)”的前置性指標(biāo)，隨著成交周期不斷縮短，房地產(chǎn)整體面趨于穩(wěn)定的概率大大增強(qiáng)。

新房市場而言，一線城市新房價(jià)格已環(huán)比止跌，二三線城市的跌幅也有所收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。從房價(jià)指數(shù)上漲TOP5城市而言，分別為杭州、湛江、上海、廈門和成都。

多地頻現(xiàn)“地王”，民企入市拿地

隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，市場信心已逐步傳導(dǎo)至土拍市場。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)端縮量影響，2024年，300城宅地成交規(guī)模有所下探，同比下降超兩成，土地出讓金下降約三成。但在新政持續(xù)顯效下，今年三季度以來，上海、成都、廣州、杭州、北京、深圳等核心城市的土拍逐步升溫，多地“地王”再現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年土拍市場整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢。雖然央國企和地方國資仍是拿地絕對主力，但積極的信號(hào)是，三季度以來不少核心城市地塊迎來民企入市拿地。

其中，北京、深圳宅地出讓價(jià)格最高紀(jì)錄被刷新。12月2日，深圳土地市場迎來南山區(qū)一宗商住地塊出讓，根據(jù)成交結(jié)果，該地塊由華潤置地和中海組成的聯(lián)合體競得，共計(jì)成交總價(jià)185.12億元，溢價(jià)率超46%，該地塊成交價(jià)成功刷新深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)TOP1位置。

在此之前，北京土拍市場于11月29日迎來一宗組團(tuán)捆綁的巨無霸地塊出讓。該組團(tuán)地塊起拍總價(jià)153億元，刷新北京土地出讓歷史紀(jì)錄。最終，該地塊由中海地產(chǎn)以153.32億元的價(jià)格競得，成交價(jià)打破了北京單筆土地出讓金的最高紀(jì)錄。

從拿地企業(yè)來看，央國企及地方國資仍是拿地絕對主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年22城累計(jì)拿地金額中央國企占比46%，地方國資占比33%，兩者合計(jì)達(dá)79%，較2023年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)，仍是拿地主力。

不過，隨著樓市的逐步回暖，除了前述央國企大手筆拿地外，民營房企也開始入市以示投資信心。

今年12月5日，廣州土地市場迎來2宗住宅用地出讓，由龍湖和綠城先后競得，直接打破了今年廣州涉宅地塊清一色由央國企與本地國資摘得的局面。

同日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《連續(xù)落子！兩家民營房企拍出廣州信心！》一文中顯示，此次兩家標(biāo)桿民企先后成功摘牌，展示了房企對廣州土地市場的充足投資信心，也是市規(guī)劃和自然資源局積極優(yōu)化營商環(huán)境緊貼市場精準(zhǔn)施策的體現(xiàn)。

為獲得優(yōu)質(zhì)地塊，民營房企也不惜高價(jià)買地。

其中，綠城在今年的土拍市場中頻現(xiàn)大手筆，接連在上海、杭州、蘇州成功拿下“地王”項(xiàng)目。10月22日，綠城經(jīng)過77輪競價(jià)后，以34.22億元競得杭州上城區(qū)地塊，地塊溢價(jià)率28.55%，折合成交樓面價(jià)50717元/平方米，一舉超過杭州此前的宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為杭州新的單價(jià)地王。此外，綠城還在今年8月以48億元拿下上海徐匯區(qū)地塊，131045元/平方米的成交樓板價(jià)一舉成為全國新的單價(jià)地王。

更早前，在今年3月的土拍中，綠城還以總價(jià)30.8億元摘得蘇州工業(yè)園區(qū)地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)65022元/平方米，成功刷新蘇州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

國內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼也投身熱點(diǎn)城市的土地拍賣活動(dòng)中。今年的9月20日，貝殼旗下組建的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家力壓十余家房企，以10.76億元、折合成交樓面價(jià)達(dá)27300元/平方米拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，成功刷新成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

此外，在12月30日的上海土拍現(xiàn)場，徐匯龍華地塊經(jīng)過101輪競價(jià)觸及中止價(jià)，民企宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司旗下的長沙宸嘉新昊置業(yè)有限公司以43.824億元總價(jià)、裝修標(biāo)準(zhǔn)提升至7000元/平方米的裝修上限和新增1840平方米公共服務(wù)設(shè)施的代價(jià)競得地塊，溢價(jià)率40%，樓板價(jià)126011元/平方米。

與此同時(shí)，12月31日，多地開啟年內(nèi)土地最后一拍，均以火熱收官。其中，杭州7宗地塊平均溢價(jià)率超30%，最高地塊溢價(jià)近60%，同時(shí)，除本土房企綠城、濱江外，全國性布局的央企中海、招商蛇口積極補(bǔ)倉；貝好家(貝殼)也首次現(xiàn)身杭州拿地；此外，成都、上海的地塊也均以溢價(jià)成交。

中指研究院分析師孟新增在接受采訪時(shí)指出，相對于央國企及地方國資，民企拿地整體相對偏弱，但積極的信號(hào)是，三季度以來不少熱點(diǎn)城市迎來民企入市拿地。目前拿地民企大致可以分成三類：第一類是全國化布局民企，如龍湖、濱江、綠城、偉星等；第二類是本地民企，如中天美好、興耀、建杭等持續(xù)深耕杭州；寧波江山萬里在寧波補(bǔ)倉；遠(yuǎn)達(dá)布局成都；湖南運(yùn)達(dá)落子長沙。第三類是規(guī)模較小民企除自身城市外，積極在核心城市補(bǔ)倉，如邦泰布局長沙、合肥等。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，“9.26政治局會(huì)議”提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)。民營企業(yè)參與土地拍賣，主要是基于對當(dāng)前房地產(chǎn)市場普遍認(rèn)同的底部狀態(tài)。此外，當(dāng)前樓市政策對房地產(chǎn)的支持達(dá)到了歷史性的寬松程度。綜合這兩方面因素，部分資金雄厚的房企逐漸增強(qiáng)了拿地意愿，且這些房企的拿地活動(dòng)主要聚焦于核心城市，顯示出它們對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)、人口持續(xù)流入的城市持有長期樂觀態(tài)度。

房企對未來市場信心提升

隨著市場回暖，房企對未來市場的信心也在提升。

近日，濱江集團(tuán)管理層的表態(tài)也釋放了地產(chǎn)行業(yè)的積極信號(hào)。濱江集團(tuán)董事長戚金興近日公開表示，目前的市場氛圍、購房信心、成交速度均在提升，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”趨勢明顯，房地產(chǎn)政策已經(jīng)達(dá)到了歷史最寬松的時(shí)候。目前，濱江占據(jù)天時(shí)(最寬松的政策)、地利(優(yōu)質(zhì)城市杭州)、人和(合作優(yōu)勢和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢)。基于此判斷，今年上半年濱江“主動(dòng)臥倒、匍匐前進(jìn)”，從6月份開始“大決戰(zhàn)”。完成“大決戰(zhàn)”后，面對即將到來的2025年，戚金興表示，“已經(jīng)做好馬上站起來的準(zhǔn)備，只要現(xiàn)在政策落地有效性更強(qiáng)一些，就馬上站起來。”

央企保利發(fā)展則在今年9月廣州的土地拍賣活動(dòng)中，力敵中海、越秀，以117.55億元斬獲廣州天河區(qū)南方面粉廠地塊，該地塊成為廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊，同時(shí)也刷新了天河區(qū)的成交樓面價(jià)紀(jì)錄。彼時(shí)，保利發(fā)展回應(yīng)稱，此宗地是中央“止跌回穩(wěn)”定調(diào)后全國成交的首個(gè)地價(jià)超百億地塊，保利發(fā)展作為央企，第一時(shí)間將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”落到實(shí)處，致力于以實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，此次拍地也是傳遞房地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢和行業(yè)信心的回歸。

58安居客研究院院長張波表示，新地王的不斷出現(xiàn)也預(yù)示著房企對未來市場信心的提升，敢于出手拿地，并且對于優(yōu)質(zhì)地塊的渴求度更高，這本身也是在淘汰率不斷提升的房地產(chǎn)市場下，尋找更多的確定性。另一方面，部分民企在當(dāng)下市場下也積極進(jìn)入到土拍市場，也在一定程度上說明大部分房企并沒有選擇“躺平”，而是在市場壓力持續(xù)的環(huán)境下，選擇更好的地塊，建造更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來贏得市場，并在競爭中取得更好的成績。

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