9月12日，多家駐深銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布公告，宣布調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，繼9月5日深圳樓市新政出臺后，包括工商銀行深圳分行、建設(shè)銀行深圳分行等12家銀行均明確，自即日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款將不再區(qū)分首套房與二套房類型。

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根據(jù)公告，每位客戶最終執(zhí)行的利率水平，將依據(jù)深圳市市場利率定價(jià)自律機(jī)制的要求，并綜合考量銀行經(jīng)營情況與客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素確定。

多家銀行同時(shí)表示，受新政策影響，部分存量房貸客戶已觸發(fā)利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制。此前被認(rèn)定為二套房的貸款人，即日起可向銀行提交利率調(diào)整申請。

多家銀行響應(yīng)樓市新政

9月12日傍晚，繼多家國有大行、股份制銀行宣布調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制后，廣州銀行、深圳農(nóng)商銀行等城、農(nóng)商行也發(fā)布了相應(yīng)調(diào)整公告。

從辦理方式來看，以農(nóng)業(yè)銀行深圳分行為例，自9月12日起，借款人可以登錄農(nóng)業(yè)銀行手機(jī)銀行線上渠道，通過“貸款—房貸利率調(diào)整—利率調(diào)整申請—利率下調(diào)”查詢及申請辦理。新的加減點(diǎn)值申請成功當(dāng)日生效，次日可登錄手機(jī)銀行“貸款—我的貸款—貸款詳情”查詢。生效當(dāng)日起按新利率計(jì)算貸款利息。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，此前深圳就已明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)深圳市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求、本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

公開資料顯示，此前深圳首套房和二套房的利率定價(jià)公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。根據(jù)此次政策，二套房貸利率將降低40個(gè)基點(diǎn)，新政后首套住房、二套住房利率將統(tǒng)一為3.05%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，據(jù)此簡單計(jì)算，按照100萬元貸款本金、30年期等額本息的方式計(jì)算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少220元。該測算和此前上海“滬六條”測算相同。

惠及存量房用戶

記者查閱公告了解到，本次深圳樓市新政還將惠及更多存量房貸用戶，受到新政影響，目前部分存量房貸客戶的房貸動態(tài)化調(diào)整機(jī)制已觸發(fā)，部分二套房貸款人即日起可提交申請。

去年9月底，中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。記者發(fā)現(xiàn)，后續(xù)各大商業(yè)銀行對于新發(fā)房貸利率和存量房貸利率的偏差幅度基本都約定為30BP。

記者查閱多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，調(diào)整規(guī)則均為：若存量浮動利率房貸利率加點(diǎn)幅度高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度加30BP的，可向銀行申請調(diào)整利率加點(diǎn)幅度，重新約定的加點(diǎn)幅度不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)幅度加30BP。具體加點(diǎn)幅度根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

換句話來說，如果存量房用戶的舊利率比“上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+0.3%”高，那就有資格申請下調(diào)。理論上來說，所能下調(diào)的最低利率就是上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+0.3%，不能低于這個(gè)底線。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2025年二季度新發(fā)放房貸利率均值為3.09%，二季度對應(yīng)的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分別是3.60%、3.50%和3.50%，那么由此算出來的平均值就是3.53%，表明最新一期的全國新發(fā)房貸利率平均加點(diǎn)值為-44BP。按現(xiàn)行規(guī)則，存量房貸利率加點(diǎn)值高于-14BP（即-44BP+30BP）的借款人，即符合申請調(diào)整的條件。

推動利率市場化并軌

伴隨降準(zhǔn)降息帶來負(fù)債端成本下降，銀行為拓展業(yè)務(wù)空間、爭取優(yōu)質(zhì)按揭資源，具備了下調(diào)二套房貸款利率的動力與條件。

同時(shí)，面對房地產(chǎn)市場由過熱轉(zhuǎn)向平穩(wěn)、政策調(diào)控空間收窄的新形勢，推動首套、二套房利率并軌既符合穩(wěn)定市場的政策目標(biāo)，也更加契合以改善型需求為主的市場新特點(diǎn)，有助于提升金融政策與市場實(shí)際需求的匹配程度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，政策層面亟須作出新的調(diào)整以應(yīng)對變化。此次改革將首套與二套房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)予以統(tǒng)一，可視為一項(xiàng)重要的政策選擇。此前，北京等城市已率先推行類似措施，為深圳的政策出臺提供了先例與依據(jù)，深圳此次跟進(jìn)也符合區(qū)域協(xié)同、政策連貫的邏輯。

該政策對深圳市場可能產(chǎn)生的影響如何？李宇嘉認(rèn)為，由于此前首套房與二套房利率差距有限（約三四十個(gè)基點(diǎn)），且二套房購房者多以改善型需求為主，因此利率小幅下調(diào)具有一定積極意義。

不過，實(shí)際拉動效應(yīng)不宜高估。李宇嘉告訴記者，對改善型需求而言，更關(guān)鍵的影響因素在于購房者自身的支付能力、置換意愿以及所供應(yīng)產(chǎn)品的競爭力等。利率因素雖存在一定激勵作用，但并非核心決策變量。

“盡管政策釋放了積極信號，但對以改善需求為主導(dǎo)的新房市場，其推動作用預(yù)計(jì)較為有限，整體效果仍需結(jié)合其他市場條件綜合評估。”李宇嘉說。

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