“守住一居室330萬元！”

這幾天，北京樓市的二手房“保價聯(lián)盟”鬧得沸沸揚揚。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）獲取到的信息，《致廣大六郎莊同胞們的一封信》（涉及海淀區(qū)柳浪家園項目）這樣寫道：“最近聽說有不少下房本的，已經(jīng)開始出售轉(zhuǎn)賣，且低于市場價交易”，并表示“為了下一代守住房價，守住房價交易底線”。業(yè)主們疑似組建起“保價聯(lián)盟”。

不過每經(jīng)記者注意到，有中介發(fā)布消息稱，柳浪家園47平方米開間直接報價290萬元，46平方米一居室則報價310萬元，均未達到330萬元。

(資料圖片僅供參考)

而該片區(qū)另一個項目橡樹灣的倡議書則顯示：“呼吁業(yè)主在掛牌時審慎考慮小區(qū)整體價值，盡量避免非必要的急售、跳樓價，保持價格帶的基本穩(wěn)定。”不過，該倡議書中沒有提及具體價格。

柳浪家園是重點回遷安置項目

柳浪家園位于北京市海淀區(qū)上地板塊，是六郎莊村的重點回遷安置項目。小區(qū)分北里、南里、東里等多個區(qū)域，擁有數(shù)千套房源，部分樓棟因歷史遺留問題一直未完成首次登記，影響房本辦理進度。

作為回遷房，柳浪家園價格低于周邊不少商品房，近一年成交活躍度較高。貝殼找房顯示，目前北里二手房源掛牌均價為7.4萬元/平方米，共有34套房源在售；南里二手房源掛牌均價約7.2萬元/平方米，約35套房在售；東里掛牌均價較高，為8萬元/平方米，11套在售。僅11月，柳浪家園北里看房人數(shù)就有180人，比10月增長26%。

《致廣大六郎莊同胞們的一封信》內(nèi)容顯示：“只要上地實驗小學(xué)不倒閉，每年都會有大量上學(xué)家庭來買房；只要軟件園和周邊的大廠、創(chuàng)業(yè)公司不關(guān)門，咱們就不要擔(dān)心房子租不出去……咱們可能這輩子沒有拆遷機會了，但是咱們可以為了下一代守住房價。”

有長期關(guān)注上地板塊的購房者向每經(jīng)記者表示，柳浪家園近期大量下房本，賣房的業(yè)主確實較多。每個業(yè)主的利益訴求不一樣，有些人為了盡快拿到房款，著急出售，所以價格上有所讓步。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從10月以來的成交情況看，柳浪家園47平方米戶型（含開間、一居室）總價最低已至275萬元，單價5.85萬元/平方米左右；該面積段成交房源的總價大部分都低于這次業(yè)主們希望保價的330萬元。

在第三方中介平臺，盡管柳浪家園47平方米戶型的掛牌價普遍高于330萬元，但不少業(yè)主這兩個月已紛紛調(diào)低了價格。據(jù)貝殼找房，掛牌價相對較高的東里，一套47平方米房源的價格，9月是410萬元，12月則調(diào)降至385萬元；北里一套47平方米房源，掛牌價從7月的432萬元調(diào)降到了365萬元，12月以來就調(diào)整了4次；南里的46平方米房源掛牌價，則從8月的380萬元調(diào)降到了如今的325萬元。

“這就是上地實驗小學(xué)樹村校區(qū)的占坑房源，類似戶型還有好幾套，隨時都可以看房，業(yè)主不在，但都做了委托，給了鑰匙。”該片區(qū)中介人士向每經(jīng)記者介紹，暫時沒有要漲價（的跡象）。

抱團倡議理性掛牌，二手房業(yè)主能否守住房價底線？

相比之下，距離柳浪家園約4公里開外的橡樹灣項目則要理性一些。《致廣大橡樹灣業(yè)主的一封信》中列出了“維護社區(qū)品質(zhì)是房價的第一支撐”“理性掛牌、合理議價，避免價格內(nèi)卷”“強化中介管理，共同維護校區(qū)價格體系”等五條倡議，希望守住橡樹灣房價。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，橡樹灣五期146平方米房源2023年可以賣到2323萬元，單價約15.8萬元/平方米；而今年11月成交的一套144平方米房源，總價只有1470萬元，單價約10.2萬元/平方米。

從目前的掛牌情況看，每經(jīng)記者查詢貝殼找房信息發(fā)現(xiàn)，橡樹灣五期二手房源的掛牌單價多在10萬元~13萬元/平方米區(qū)間。其中，有一套206平方米的戶型，掛牌單價已跌破10萬元/平方米。

圖片來源：貝殼找房

《致廣大橡樹灣業(yè)主的一封信》顯示：“在市場處于弱周期時，極端低價掛牌往往會形成錨定效應(yīng)，被中介迅速放大，影響整個社區(qū)的溢價空間。建議業(yè)主在選擇中介時，明確底價、掛牌策略，拒絕惡意壓價、虛假低價引流等行為。”

“我覺得這種‘保價聯(lián)盟’其實利好周邊小區(qū)出貨。”前述購房者認為。而此前上海某學(xué)區(qū)房小區(qū)部分業(yè)主提出“保價”時，有項目營銷負責(zé)人向每經(jīng)記者表示，“價格聯(lián)盟”這種做法實際上用處不大，只要有人急賣，聯(lián)盟就會被擊破。

圖片來源：貝殼找房

其實對橡樹灣五期來說，出現(xiàn)這種情況，還有一個重要原因——周邊高端新盤的批量供應(yīng)和價格擠壓。距離該項目1公里左右的建發(fā)海晏，在售均價13.6萬元/平方米，主力戶型為183~265平方米四居；在售均價13.88萬元/平方米的臻云，主力戶型139~229平方米。據(jù)此看，兩者不論是目標客群還是主力戶型，都與橡樹灣五期有一定重合；而且兩個新盤均為北京新規(guī)盤，在得房率、層高、戶型設(shè)計等方面更有優(yōu)勢。

圖片來源：中指云

中指云數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，北京二手房均價約6.5萬元/平方米，環(huán)比下降1.44%，同比下降6.08%，價格中位數(shù)約5.9萬元/平方米。

新房方面，根據(jù)北京市統(tǒng)計局12月16日最新數(shù)據(jù)，1~11月，全市新建商品房銷售面積894.8萬平方米，同比下降4.6%。另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，1~11月，北京商品住宅項目銷售業(yè)績TOP10項目網(wǎng)簽金額合計550.70億元，排名前四的項目均位于海淀區(qū)，其中就包括建發(fā)海晏。

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