保利發(fā)展一季度業(yè)績轉(zhuǎn)正，毛利率較21年有所回升;銷售額位居行業(yè)前三，行業(yè)下行情況下仍保持較高回款率，拿地穩(wěn)健，38個核心城市拓展金額占比接近90%，進一步優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu);公司三道紅線繼續(xù)保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場較低水平;考慮到未來行業(yè)競爭格局改善的長邏輯或提升優(yōu)質(zhì)綠檔央企經(jīng)營的穩(wěn)健成長能力及估值溢價，預計2022-2024年EPS分別為2.44、2.62和2.91元，維持“強烈推薦-A”評級，給予目標價24.40元/股(對應2022PE=10X)。

一季度業(yè)績轉(zhuǎn)正，毛利率較21年有所回升。公司一季度營收/營業(yè)利潤/歸母凈利分別為336億/51億/25億，同比分別+33.8%/+1.4%/+1.2%。公司收入增速較高，但綜合毛利率同比降低7.5PCT至27.9%(較21年全年環(huán)比回升1.1PCT)，三費費率較21年同期降低2.7PCT至8.8%，投資收益較21年同期降低5.9億元至1.1億元，使得營業(yè)利潤增速較營收增速降低32.4PCT至+1.4%;營業(yè)外收入略有降低(-0.5億元)，但一季度所得稅較去年同期略有減少及結(jié)轉(zhuǎn)項目母公司權(quán)益比例略有提高，綜合使得歸母凈利潤增速較營業(yè)利潤增速略降，至+1.2%。

往后看，22年公司新開工/竣工計劃分別為4010萬方/4231萬方，較21年實際完成額分別-22%/+9%，預收賬款對營收的保障倍數(shù)達1.46，對后續(xù)收入仍有一定保障;認為公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率或在22年筑底，毛利率筑底回升或有望對后續(xù)業(yè)績回升提供支撐。

一季度銷售額位居行業(yè)前三，行業(yè)下行情況下仍保持較高回款率，38個核心城市拓展金額占比接近90%，進一步優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。公司一季度全口徑銷售面積/金額分別為554萬方/907億元，同比分別-22.9%/-27.0%，負增長主要受行業(yè)下行及疫情反復影響，增速好于行業(yè)top10平均水平(-41%)。對應銷售均價約1.64萬元/平方米，較21年全年均價+2.5%，銷售回款832億元，對應回款率92%，在行業(yè)艱難時期仍處高位。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司22年一季度全口徑銷售額位列行業(yè)第三，較21年前進一名。

一季度新增全口徑計容建面/拓展金額194萬方/341億元，同比分別-76.1%/-24.6%，對應樓面地價1.76元/方，較21年全年提高258%，主要由于拿地能級的提升，38個核心城市拓展金額占比接近90%。公司拿地力度(拿地金額/銷售金額)37.6%，較21年全年提升約2.9PCT。

公司三道紅線繼續(xù)保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場較低水平。截至22年一季度，公司賬面有息負債規(guī)模3599億元，較21年底增加6.4%，利用自身綠檔優(yōu)勢繼續(xù)擴展。公司三道紅線全部達標，繼續(xù)保持綠檔水平;一季度已發(fā)行2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)(專項用于并購)，發(fā)行規(guī)模15億元。其中，品種一(22保利01)發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率為2.96%;品種二(22保利02)發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率為3.59%，融資成本為同期市場較低水平。

投資建議：一季度業(yè)績轉(zhuǎn)正，毛利率較21年有所回升;銷售額位居行業(yè)前三，行業(yè)下行情況下仍保持較高回款率，拿地穩(wěn)健，38個核心城市拓展金額占比接近90%，進一步優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu);公司三道紅線繼續(xù)保持“綠檔”水平，一季度融資成本為市場較低水平;考慮到未來行業(yè)競爭格局改善的長邏輯或提升優(yōu)質(zhì)綠檔央企經(jīng)營的穩(wěn)健成長能力及估值溢價，預計2022-2024年EPS分別為2.44、2.62和2.91元，維持“強烈推薦-A”評級，給予目標價24.40元/股(對應2022PE=10X)。

風險提示：銷售增長低于預期、結(jié)算規(guī)模低于預期、毛利率改善不及預期。

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